L'istante dichiara di essere titolare insieme al fratello della nuda proprietà di un immobile abitativo occupato dalla madre, titolare del diritto di usufrutto, in qualità di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso in relazione alla quale l'istante ne ha, sempre insieme al fratello, la materiale disponibilità.
Ora, proprio in relazione a tale porzione di immobile, l'istante intende stipulare un contratto di locazione a canone libero e chiede all'Agenzia delle Entrate se può avvalersi del regime della cedolare secca ai sensi dell'art. 3 D. Lgs. n. 23/2011.

Con la risposta n. 216/2023, l'Agenzia delle Entrate richiama innanzitutto l'art. 26 TUIR, che prevede che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo di coloro che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Con riferimento a ciò, la circolare n. 150/1999 ha chiarito che il presupposto dell'imposta per tale categoria reddituale scaturisce dal possesso qualificato del cespite patrimoniale, poiché esso è considerato dal Legislatore rappresentativo di capacità contributiva.
Ciò posto, l'Ente evidenzia che in deroga al suddetto principio generale, la norma stabilisce attualmente che i redditi che derivano dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla formazione del reddito se non percepiti esclusivamente quando la mancata percezione sia provata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Inoltre, il TUIR prevede che se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, allora il reddito è imputato a ognuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali in proporzione a ciascun diritto.

Ciò chiarito, con riferimento alla nuda proprietà, l'Agenzia delle Entrate specifica che essa per sua natura si accompagna all'usufrutto, dunque ai fini dell'imputazione del reddito comporta lo spostamento della soggettività passiva d'imposta in capo all'usufruttuario.
Ciò detto, il regime della cedolare secca, alternativo rispetto a quello ordinario, non può essere adottato nel caso di specie, poiché l'istante, nonostante abbia la disponibilità “di fatto” di una porzione dell'immobile gravato di usufrutto in favore della madre che intende locare a terzi, resta nudo proprietario ai sensi dell'art. 26 TUIR, e pertanto soggetto escluso da quelli che possono scegliere il regime alternativo per la tassazione del reddito fondiario.