Art. 23 Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonchè degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: «5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.». 8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

In senso speciale già dal testo del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, coordinato con la legge di conversione 23 maggio 2014, n. 80 recante: "Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015” era prevista la facoltà per il conduttore di alloggi sociali di imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio e per altra parte in conto affitto.

Su cui V. amplius infra.

Non prevista dall'art. 23 ma applicabile invece al leasing traslativo, onde ciascuna delle parti ottiene la restituzione di quanto prestato in base al contratto. In quest'ultima ipotesi il rapporto contrattuale inter partes è regolato dall'art. 1526 c.c. che è applicabile in via analogica, stante l'omogeneità degli interessi tutelati (Cass. 13 dicembre 1989 n. 5573).

“Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione”.

Sulle stesse conclusioni pare orientato il notariato italiano www.notariato.it/it/primopiano/notizie/archive/sblocca-italia-rent-to-buy-150914.html

TASSINARI, Dal contratto rent to buy al contratto buy to rent: interessi delle parti, vincoli normativi, cautele negoziali, in I contratti, Padova, n. 8-9/2014, 822.

“…con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto,…”.

“Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di…”

La parte relativa al godimento non è ripetibile in virtù della natura ad esecuzione continuata o periodica del contratto.

Art. 1373, comma 3, c.c.

Il che impone che esso debba essere rivestito della forma della scrittura provata autenticata o dell'atto pubblico.

GAZZONI, La trascrizione immobiliare, tomo primo, Milano, 1991, 350.

“Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito”.

Rientrando la locazione tra i contratti di durata o a esecuzione periodica non v'è invece dubbio che la risoluzione non abbia effetto retroattivo (art. 1458, comma 1, c.c.) e non comporti pertanto la restituzione della parte di canone dovuta per il godimento del bene immobile. MASONI, L'estinzione del rapporto di locazione, Milano, 2011, 158.

Art. 1458, comma 1, c.c.

Un inquadramento simile si trova in Cass. 12 settembre 2014 n. 19272.

La penale infatti, in base all'art. 1384 c.c., può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.

Purchè esso contenga espressamente l'impegno al rilascio ad una data scadenza, o in caso di sua cessazione per qualsiasi causa, o una clausola risolutiva espressa.

Per procedere ad un'esecuzione per rilascio per finita locazione in forza di un titolo stragiudiziale non paiono poi sussistere gli ostacoli paventati invece per procedere a quella derivante da morosità considerata l'insussistenza per la prima dei presupposti per la concessione del termine di grazia (art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392). Sulle perplessità della dottrina (nell'assenza di precedenti editi noti) in tema di titolo esecutivo costituito da atto pubblico quantomeno per i casi di morosità MASONI, Le locazioni, Padova, 2013, 639; DI MARZIO DI MAURO, Il processo locatizio, Milano, 2011, 1557 non intravvedono particolari difficoltà, ritenendo che in sede di opposizione all'esecuzione possa essere pur sempre valutata dal giudice la fondatezza della pretesa esecutiva del locatore.

Su cui a breve.

Pret. Milano 5 aprile 1993; Pret. Spoleto 6 maggio 1992.

LAZZARO PREDEN VARRONE, Il procedimento per convalida di sfratto, Milano, 1978, 19; MASONI, op. cit., 238; FRASCA, Il procedimento per convalida di sfratto, 2001, Torino, 43; contra BUCCI CRESCENZI, Il procedimento per convalida di sfratto, Padova, 1990, 34.

Trib. Nocera Inferiore, 5 giugno 2001; in dottrina MASONI, op. cit., 42; DI MARZIO DI MAURO, op. cit., 1169.