Svolgimento del processo / Motivi della decisione

N e LC chiesero al giudice dichiararsi la nullità del contratto con il quale il loro dante causa per successione ereditaria, GC , e la di lui moglie, RF avevano venduto a FL uno stacco di terreno, tratto da un più vasto appezzamento, deducendo la illiceità della causa, per violazione dell'art. 18, l. n. 47/1985, avendo costituito l'operazione negoziale intervento di lottizzazione abusiva di tipo negoziale o cartolare: l'intero fondo era edificabile in presenza di piani particolareggiati e siffattamente l'area era stata resa immediatamente edificabile in assenza di intervento pubblico di approvazione del piano o di convenzione urbanistica.

L'adito Tribunale rigettò la domanda e la Corte d'appello di Messina, con la sentenza di cui in epigrafe, disattese l'impugnazione dei C.

In sintesi la Corte locale, confermò la statuizione di primo grado non rinvenendo nella vicenda indici presuntivi univoci a confermare l'assunto degli attori: il contratto non prevedeva la realizzazione di opere d'urbanizzazione; non militava nel senso auspicato dagli appellanti il distacco di altre porzioni del fondo in favore di altri  acquirenti, poiché i negozi relativi erano stati stipulati tutti «a distanza di tempo non indifferente dall'atto impugnato»; il mero frazionamento non poteva dirsi prova sufficiente dell'illiceità, costituendo la ipotesi della lottizzazione c. d. negoziale «una difesa avanzata», occorrendo per conclamarla un'attività diretta allo scopo illecito, che tale apparisse dall'esterno; non era rilevante la previsione di una servitù di presa d'acqua e di passaggio carraio per la sua esiguità e genericità.

Avverso la sentenza d'appello C ricorrono sulla base di quattro motivi. Deceduto LV resistono con controricorso FL, MAV, MV e SV.

I controricorrenti eccepiscono preliminarmente l'inammissibilità del ricorso per tardività. Essi deducono che:

- la sentenza era stata notificata il 18/1/2016 nel domicilio eletto dalla controparte con l'atto d'appello, (via (omissis), presso lo studio dell'avv. A. C.), nel mentre il ricorso risultava essere stato notificato il 3/10/2016, ben oltre il termine breve di cui agli artt. 325 e 326 cod. proc. civ.;

- il mutamento di elezione di domicilio (via (omissis)), effettuato dai ricorrenti in seno alla comparsa conclusionale, era da considerarsi priva d'effetto per la sede prescelta e perché in contrasto con l'art. 82, r. d. n. 37/1934.

L'eccezione non è condivisa dal Collegio.

Questa Corte ha avuto modo di affermare che in tema di notificazione della sentenza impugnata, ove nel corso del giudizio si sia verificata una variazione del domicilio eletto, è necessario, affinché tale variazione possa avere effetto ai fini della decorrenza dei termini per l'impugnazione, che sia garantita alla controparte la legale conoscenza dell'atto, sicché, ove la stessa non avvenga nel corso dell'udienza con relativa verbalizzazione, deve essere resa nota in un atto indirizzato alla controparte anche se non specificamente rivolto a comunicare il mutamento. Deve, pertanto, considerarsi validamente effettuata la nuova elezione di domicilio contenuta nella comparsa conclusionale della quale la controparte (nella specie, l'appellata) ha legale conoscenza per effetto del mero deposito in cancelleria, indipendentemente, quindi, dalla circostanza che la sua copia venga effettivamente ritirata (Sez. 1, n. 807, 19/01/2016, Rv. 638495 - 01).

L'art. 82, comma 2, del r.d. n. 37 del 1934 stabilisce che, se il procuratore esercente il proprio ufficio fuori della circoscrizione del tribunale al quale è assegnato non ha eletto domicilio nel luogo dove ha sede l'autorità giudiziaria procedente, il domicilio si intende eletto presso la cancelleria della medesima autorità giudiziaria. Da ciò discende che i controricorrenti, al fine di ottenere l'effetto della decorrenza del termine breve, avrebbero dovuto procedere alla notifica della sentenza d'appello presso la cancelleria della Corte locale. Poiché un tale adempimento non consta, avuta per non notificata la sentenza, il ricorso era esperibile nel termine lungo, che, secondo la legge del tempo (art. 58, co. 1, L. 1876/2009, n. 69), era di un anno.

Con l'osmotico complesso censuratorio costituito dai primi tre motivi i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 18, L. n. 47/1985, 28, l. n. 1150/1942, 4, L. n. 847/1964 e 1418 cod. civ., nonché difetto di motivazione, in relazione all'art. 360, nn. 3, 4 e 5, cod. proc. civ., lamentano, in sintesi, che:

- trattavasi senz'altro di lottizzazione abusiva negoziale, attraverso la quale i singoli acquirenti avevano costruito la propria abitazione, che aveva impedito alla pubblica amministrazione di prevedere le necessarie opere d'urbanizzazione e regolare l'impatto urbanistico del complessivo intervento;

- trattavasi di plurimi stacchi di circa 2500 mq, certamente inidonei ad assicurare sfruttamento agricolo e tagliati su misura per l'edificazione, sulla base del minimo costruttivo previsto dalla normativa locale;

- la servitù di presa d'acqua potabile costituiva senza dubbio opera urbanistica ai sensi della L. n. 847/1964 e nello stesso senso militava la previsione di servitù di passaggio fino a costruzione di assetto viario pubblico;

- la pluralità di alienazioni, alla quale aveva fatto seguito diffusa edificazione dei lotti, aveva significato non equivoco;

- il tempo trascorso (circa un anno e mezzo) era da reputarsi del tutto confacente allo scopo di programmare la lottizzazione.

Il complesso censuratorio merita di essere accolto nei termini di cui appresso.

Costituisce principio affermato da questa Corte quello secondo il quale, ai fini del divieto ex art. 30 del Testo unico in materia edilizia, la lottizzazione "negoziale" o "indiziaria", cosiddetta per la necessità di ricercare la volontà di eludere le prescrizioni degli strumenti urbanistici, si configura solo quando il negozio sia accompagnato da un'ulteriore attività diretta all'inveramento dello scopo elusivo; non è sufficiente, quindi, lo scorporo di un appezzamento minore da uno maggiore, seppure nella previsione della destinazione edificatoria del lotto, perché la direzione della volontà verso una condotta potenzialmente lesiva deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco (in applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva dichiarato nullo il preliminare di vendita di un appezzamento scorporato da un terreno di maggiori dimensioni, non risultando elementi sintomatici dell'idoneità della promessa vendita ad incidere sull'assetto urbanistico) - Sez. 2, n. 4984, 28/03/2012, Rv. 621605 -.

Si è poi successivamente precisato che per aversi illecita lottizzazione "negoziale" o "indiziaria", è necessaria un'attività che non sia solo univocamente diretta alla deroga di prescrizioni urbanistiche, ma sia altresì idonea, per le forme negoziali prescelte, ad incidere sull'assetto urbanistico; ne consegue che essa non può rinvenirsi nel mero scorporo di un appezzamento minore da uno maggiore, pur con la previsione del futuro e sperato inserimento nell'urbanizzazione di cui risulti pendente l'approvazione, perché la direzione della volontà a porre in essere una condotta potenzialmente lesiva (vendita di più lotti) deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco (Sez. 6, n. 25772, 15/11/2013, Rv. 628301).

Occorre partire dal precetto di legge. Dispone l'art. 18, L. n. 47/1985, il cui contenuto risulta trasfuso immutato nell'art. 30, d. P.r. n. 380/2001: «Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».

La disposizione individua dettagliatamente gli elementi sintomatici denuncianti la destinazione a scopo edificatorio del negozio giuridico: la dimensione dello stacco alienato, in speciale relazione con la natura del terreno e con la sua destinazione urbanistica e la previsione di opere di urbanizzazione.

Nelle presunzioni, sia che si tratti di conseguenze tratte da un fatto dalla legge o dal giudice (art. 2727 cod. civ.), il complesso inferenziale che riporta al fatto ignoto deve essere valutato nel suo complesso e non attraverso un'opera di parcellizzazione e inconferente marginalizzazione del dato significante.

Lo scopo del divieto di legge, che indubbiamente costituisce difesa avanzata, ma non per questo cedevole, si rinviene nell'esigenza di permettere l'ordinato, armonico e ragionato assetto urbanistico, nel rispetto di criteri generali, diretti al soddisfacimento del superiore pubblico interesse, sacrificando, ove necessario, il privato interesse al massimo sfruttamento economico della proprietà privata, costituente bene non riconducibile al solo mero dominio del proprietario, ma coinvolgente l'assetto urbano in generale, quanto all'impatto antropico e sociale.

Si è chiarito, più in generale, che nella prova per presunzioni, ai sensi degli artt. 2727 e 2729 c. c., non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità basato sull"'id quod plerumque accidit", sicché il giudice può trarre il suo libero convincimento dall'apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purché dotati dei requisiti legali della gravità, precisione e concordanza (Sez. 3, n. 1163, 21/01/2020, Rv. 656633).

Ciò, a maggior ragione, ove gli indici inferenziali vengano previamente individuati dalla legge, come nel caso di specie.

La Corte di Messina ha falsamente applicato l'art. 18, L. n. 47/1985. La decisione, infatti, omette di tener adeguatamente conto dell'estensione e della destinabilità urbanistica degli appezzamenti alienati nel corso di un arco temporale certamente non incompatibile con il perseguimento di un programma di lottizzazione negoziale, il quale ha, per forza di cose, necessita del tempo necessario per la ricerca degli acquirenti, l'accordo negoziale e le indispensabili incombenze successive. Omette di verificare l'effettiva edificazione dei lotti o della gran parte di essi. Svalorizza il significato della previsione della previsione negoziale delle due servitù, senza apprezzarne le eventuali implicazioni.

Ma, quel che più rileva, in siffatta maniera, viene meno al dovere, nascente dalla previsione normativa, di verificare se la trasformazione risulti essere stata predisposta (quindi, programmata) attraverso i plurimi frazionamenti e vendite in lotti che, per dimensioni e destinabilità urbanistica, consentivano l'edificazione.

La giurisprudenza di questa Corte, richiamata in parte anche dalla sentenza d'appello, la quale afferma, come si è visto, che la condotta potenzialmente lesiva (vendita di più lotti) deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco, è condivisa dal Collegio.

L'univocità in parola rappresenta senz'altro la condizione legale perché possa affermarsi sussistere "lottizzazione negoziale", epperò perché lo scopo della legge non venga vanificato, deve affermarsi il seguente principio di diritto:

"davanti alla vendita di più lotti, di caratteristiche e misure che ne consentano l'edificabilità, in un lasso di tempo ragionevolmente compatibile col progetto di lottizzazione negoziale, in presenza di previsioni contrattuali dirette a sopperire all'assenza di opere d'urbanizzazione (come nel caso delle servitù di cui si discute), il giudice è tenuto a verificare se sussista l'ipotesi della 'lottizzazione negoziale' sulla base del complessivo compendio indiziario, letto nella sua coesione interattiva, al fine di eventualmente coglierne il carattere univoco.

Per contro, il precetto di legge resta insoddisfatto ove l'analisi degli elementi sintomatici, denuncianti 'in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio', normativamente estratti dalla congerie fattuale, si risolva in una svalorizzazione mera, frutto di sommaria postulazione congetturale. Parimenti, ove attraverso la parcellizzazione di tali elementi, presi in isolata rassegna, che ne ignori la correlazione fra gli stessi (correlazione normativamente imposta), se ne neghi l'univocità."

La sentenza deve essere pertanto cassata perché il Giudice del rinvio, riesami gli atti alla luce del principio di diritto di cui sopra.

Con il quarto motivo i ricorrenti invocano il favore delle spese, sul presupposto dell'esito positivo del ricorso. All'evidenza non si tratta di un motivo di censura, ma di un auspicato effetto.

Il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione e rinvia alla Corte d'appello di Messina, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.