In attesa della sottoscrizione del contratto definitivo di acquisto di un immobile attualmente locato ad uso abitativo al condominio e destinato al custode dell'edifico (utilizzo proprio e del di lui nucleo familiare con divieto di richiedere per la locazione altri benefici o vantaggi fiscali diversi da quelli derivanti dalla presente locazione), l'istante aveva chiesto al Fisco la possibilità di esercitare l'opzione per la "cedolare secca" mediante il RLI, comunicando tale circostanza al conduttore, sia con clausola da inserire in contratto, sia con raccomandata A/R. Dunque, se il suddetto regime possa essere applicato anche relativamente a tale contratto in cui l'Istante subentrerà nella posizione del locatore il cui conduttore è un condominio.Il Fisco conferma la circostanza che il conduttore è un condominio che, come noto, costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà. Premesso ciò, nel caso di specie, la parte conduttrice è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l'immobile oggetto di locazione è "destinato al custode del Condominio ... il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare".  Sulla base dei principi sopra enunciati, l'Agenzia (con la Risposta all'Interpello n. 574 del 24 novembre 2021, n. 790) ha ritenuto che l'Istante, locatore persona fisica, nel presupposto che non agisca nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, può optare per il regime della cedolare secca.In conclusione, poiché il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, l'Agenzia conferma anche che non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto. Quindi, l'Istante potrà optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.

In sintesi, il regime della cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui la parte conduttrice sia un condominio, a condizione che: non vi sia esercizio di attività d'impresa, arti o professioni, né da parte del locatore, né da parte del conduttore; l'immobile sia destinato a finalità abitative (nel caso di specie, l'immobile oggetto di locazione è destinato al custode del condominio, che lo utilizza come abitazione principale).