Svolgimento del processo

1. Con atto di citazione notificato in data 7/7/2010, S. 3 s.r.l. convenne in giudizio dinnanzi al Giudice di pace di Andria V.s.r.l. per sentirla condannare al pagamento in suo favore della somma di Euro 2.695,50 a titolo di provvigione, risarcimento danni e accessori di legge, con vittoria di spese.

A fondamento della domanda sostenne di aver inciso causalmente sulla conclusione della compravendita intercorsa tra la impresa costruttrice convenuta e il terzo A.C., avente ad oggetto l'appartamento e garage pertinenziale sito in Minervino Murge con accesso dal civico (omissis) di viale (omissis), rientrante nel terzo lotto del complesso residenziale denominato (omissis), censito in catasto al foglio (omissis), particella (omissis); rappresentò a tal fine di aver fatto visionare l’immobile al terzo piano per conto della convenuta in data 23 maggio 2009 - come risultante dalla prodotta proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dal terzo C. - e che in effetti l’appartamento visitato era stato poi acquistato dallo stesso C. il successivo 25 novembre 2009, con atto per notaio M.T.G. di (omissis).

Il Giudice di pace rigettò la domanda con sentenza n.487/2014, sostenendo che C. si fosse determinato all'acquisto dell'appartamento autonomamente.

Avverso questa sentenza propose appello S. 3 s.r.l., lamentando non fossero state correttamente valutate le prove raccolte.

Con sentenza n.1547/2017, pubblicata in data 30/6/2018, il Tribunale di Trani rigettò l'impugnazione, sostenendo che non era stata fornita adeguata prova della concreta incidenza dell’attività di mediazione di S. 3 s.r.l. sulla conclusione dell’affare.

Avverso questa sentenza ha spiegato ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo; V. s.r.l. ha resistito con controricorso e depositato successiva memoria.

Motivi della decisione

1. Con l’unico motivo, la ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 cod.civ., per avere il Tribunale negato efficienza causale all'attività consistita nell’aver accompagnato l'acquirente a visionare l'immobile poi successivamente acquistato. Secondo la ricorrente, il primo giudice, ritenendo che l’aver fatto visionare l'immobile non possa essere qualificato come precedente logico della conclusione dell'affare, ha interpretato l’art. 1755 c.c. in contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l’attività di accompagnamento alla visita dell’immobile poi compravenduto identifica il nesso causale tra l'opera del mediatore e il contratto successivamente concluso, senza che detto rapporto causale possa ritenersi vanificato dall’intervallo di tempo di alcuni mesi tra la messa in relazione delle parti contraenti e la conclusione dell'affare.

Il motivo è fondato.

Il Tribunale ha rigettato la domanda di provvigioni pur dando atto che l’acquirente C. aveva visionato per la prima volta l’immobile per il tramite della S. 3 s.r.l., nella vigenza dell’incarico di mediazione conferito dalla convenuta V. s.r.l., formulando addirittura una proposta di acquisto: ha ritenuto, infatti, che l’unica attività svolta dal mediatore istante – cioè l’aver accompagnato il terzo alla visita dell’immobile – non fosse causalmente collegabile alla conclusione dell’affare, non risultando prova «che la proposta irrevocabile fosse stata portata dal mediatore attore a conoscenza della venditrice convenuta o da questa accettata, né che l’assegno di Euro 2.000,00 intestato alla venditrice fosse stato consegnato ed incassato, né che fosse stato concluso alcun preliminare (che avrebbe dovuto essere sottoscritto entro e non oltre 15 gg. dalla sottoscrizione della proposta di acquisto), né che tale proposta avesse efficacia, a seguito della mancata sottoscrizione del preliminare»; ha aggiunto che «in secondo luogo, dall’istruttoria è poi emerso che il contatto della società venditrice con il compratore è avvenuto per il tramite di altro soggetto, tale V., collaboratore della V.; infine, che la vendita avvenne a distanza di diversi mesi dalla proposta di acquisto irrevocabile, ad un prezzo diverso da quello inserito nella proposta». (così in sentenza).

Motivando la sua decisione in riferimento a questi elementi in fatto, il Tribunale non ha correttamente applicato l’art.1755 cod.civ. che, secondo l’interpretazione consolidata di questa Corte, fonda il diritto del mediatore alla provvigione tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice nel senso che è stato il mediatore che pretende il compenso ad aver messo in relazione le parti poi addivenute all’accordo: non si richiede, infatti, che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, purché la «messa in relazione» delle parti abbia costituito l'antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Non è neppure necessario che il mediatore sia intervenuto nelle diverse fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, purché possa ritenersi che senza quella «messa in contatto» il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Sez. 2 - Ordinanza n. 11443 del 08/04/2022).

In tal senso non costituiscono indici significativi dell’assenza di causalità adeguata gli elementi di fatto - rappresentati dal Tribunale - del prezzo diverso, della distanza nel tempo della stipula del contratto, dell’intervento di un nuovo mediatore, né in alcun modo è rilevante la mancanza di prova di una formale comunicazione dell’offerta o il perdurare della sua efficacia al tempo di conclusione della compravendita.

2. Per tali motivi, il ricorso di S. 3 s.r.l. è accolto e l’impugnata sentenza deve essere cassata, con rinvio, anche per le spese di legittimità, al Tribunale di Trani in persona di diverso magistrato perché valuti se la compravendita intercorsa tra la impresa costruttrice convenuta e il terzo A.C., avente ad oggetto l’immobile sopra descritto sia causalmente collegabile alla prima «messa in contatto» dei contraenti e, cioè, alla prima visita effettuata in data 23 maggio 2009 dall’acquirente Ciani con il mediatore della S. 3 s.r.l. ricorrente, nella vigenza dell’incarico di mediazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Trani in persona di diverso magistrato anche per le spese di legittimità.