Con comunicato del 21 settembre 2022, il Consiglio Giuridico del Commissario Straordinario per la Ricostruzione ha reso parere in merito alla deliberazione condominiale di demolizione e ricostruzione volontarie di edificio danneggiato dal sisma. Il quesito riguarda l'applicabilità di tale deroga al caso di delibera condominiale di demolizione e ricostruzione volontaria dell'edificio che coinvolga non solo le parti comuni dell'edificio, ma anche quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il quesito
Il condominio ha posto l'interrogativo in merito alla corretta maggioranza, dunque, se demolizione e ricostruzione di un edificio danneggiato dal sisma e per il quale sia stato determinato un Livello Operativo L3, possano essere deliberate dall'assemblea condominiale con le maggioranze previste dall'art. 6, comma 11, del D.L. n. 189 del 2016.

Il citato art. 6, comma 11, D.L. n. 189/2016 prevede che in deroga agli articoli 1120,1121 e 1136, quinto comma, del Codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. In deroga all'articolo 1136, quarto comma, del Codice civile, gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Il quesito riguarda l'applicabilità di tale deroga al caso di delibera condominiale di demolizione e ricostruzione volontaria dell'edificio che coinvolga non solo le parti comuni dell'edificio, ma anche quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il parere
I diversi Livelli operativi scaturiscono dalla combinazione dello stato di danno e del grado di vulnerabilità. A ciascun livello operativo è associato il costo parametrico e il tipo di intervento di ricostruzione, di miglioramento sismico o di rafforzamento locale associato alla riparazione dei danni. L'edificio cui si riferisce il quesito è stato classificato come L3.

L'Ordinanza commissariale n. 19 del 7 aprile 2017 classifica quali interventi “di miglioramento sismico” quelli che riguardano edifici classificati con “livello operativo” L1, L2 ed L3, e interventi “di ricostruzione” quelli che riguardano edifici classificati con “livello operativo” L4. Pertanto: il Livello operativo L4 comporta l'esecuzione di interventi di demolizione e ricostruzione o di adeguamento sismico; i Livelli operativi L1, L2 e L3 comportano la sola esecuzione di interventi di miglioramento sismico nei limiti di sicurezza stabiliti dal Ministero delle Infrastrutture.

Da qui la necessità di comprendere se la deroga sulle maggioranze prevista per gli interventi in L4 possa applicarsi anche in caso di L1, L2 e L3. Invero, se sia possibile applicare la deroga sulle maggioranze prevista dall'art. 6, comma 11, del D.L. n. 189 del 2016 per una delibera condominiale di demolizione e ricostruzione volontaria dell'edificio che coinvolga non solo le parti comuni dell'edificio, ma anche quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

In conclusione, alla luce delle considerazioni esposte, secondo il Consiglio Giuridico del Commissario Straordinario per la Ricostruzione, occorre considerare le diverse ipotesi:

1. nei casi di livello operativo L4, corrispondente alla necessità di interventi di ricostruzione, si applica l'art. 6, comma 11, secondo periodo, del decreto-legge n. 189 del 2016 ed è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (in deroga alla norma del codice civile che richiede che tali interventi siano approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio);
2. nel caso in cui si abbia un livello operativo inferiore a L4, ma i tecnici incaricati del progetto asseverino e certifichino l'impossibilità tecnica o la eccessiva onerosità degli interventi di riparazione, e la necessità della demolizione e ricostruzione, allora occorrerà preliminarmente rivedere o aggiornare il livello operativo, evidentemente in origine errato o superato dalle sopravvenienze.

Dunque, secondo il parere in esame, solo dopo l'eventuale riclassificazione, allora si potrà procedere con l'eventuale deroga sulle maggioranze.

Pertanto, in sintesi, per deliberare la demolizione e ricostruzione post-sisma, negli edifici di livello operativo L4 è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei proprietari e almeno un terzo del valore dell'edifici.