Superbonus: nuovi chiarimenti del Fisco per l’acquisto di case antisismiche

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19 dicembre 2022

Consentita la maxi detrazione per l'acquisto di case antisismiche entro il 31 dicembre 2022 se entro il 30 giugno 2022 è stata emessa la fattura degli acconti per la stipula del preliminare.

La Redazione

Con la risoluzione n. 77/E del 15 dicembre 2022, il Fisco ha fornito chiarimenti in merito all'applicazione della detrazione spettante all'acquirente di unità immobiliari demolite e ricostruite con una riduzione del rischio sismico ad una o due classi di rischio inferiore nella misura più elevata del 110 per cento (cd. Superbonus).

precisazione

In argomento, giova ricordare che in base all'art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, il Sisma bonus acquisti “ordinario” consiste in una detrazione d'imposta: del 75% del prezzo di acquisto a seguito di un intervento di demolizione e ricostruzione con cui si ottiene il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore; dell'85% se dopo i lavori si ottiene il passaggio a due classi di rischio inferiori. La spesa su cui applicare la percentuale, comunque, non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Il Legislatore, con il comma 4 dell'art. 119 del Decreto Rilancio, ha elevato le aliquote del 75% e dell'85% al 110%, riservando l'agevolazione a chi acquista da un'impresa un immobile a seguito di un intervento di demolizione e ricostruzione che ha comportato il passaggio ad una classe inferiore di rischio sismico, a condizione che la compravendita avvenga entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Premesso normativa

Come chiarito, al riguardo, con la circolare n. 30/E del 2020, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l'acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Ebbene, a seguito della modifica apportata al citato comma 4 dell'articolo 119 del Decreto Rilancio, è possibile fruire del Superbonus anche per gli acquisti effettuati dopo il 30 giugno 2022, ma comunque entro il 31 dicembre 2022, qualora alla suddetta data del 30 giugno 2022:

sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;
siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta, ai sensi dell'articolo 121 del Decreto Rilancio;
sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali;
siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;
l'immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

precisazione

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, i suddetti requisiti devono ricorrere congiuntamente in quanto la mancanza anche di uno solo di essi non consente l'applicazione del Superbonus per gli acquisti effettuati dal 1° luglio al 31 dicembre 2022, ferma restando, tuttavia, la possibilità di fruire della detrazione nella misura del 75 percento o dell'85 per cento, ai sensi del citato articolo 16, comma 1-septies, del Decreto-Legge n. 63 del 2013 per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024.

I dubbi applicativi/intepretativi della normativa

Premesso quanto innanzi esposto, sono stati sollevati alcuni dubbi interpretativi.

In particolare: «il dubbio interpretativo rappresentato riguarda, in particolare, la verifica del rispetto della condizione che, “al 30 giugno 2022”, l'acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta e, nello specifico, se con la locuzione credito maturato, indicata nella norma, si debba intendere che tale condizione si verifichi solo a seguito dell'invio della prevista comunicazione di esercizio dell'opzione, non essendo sufficiente, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell'acconto con l'emissione della fattura contenente l'indicazione dello “sconto” ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio».

Le soluzioni del Fisco

Come suggerito dall'Agenzia dell'Entrate (Risoluzione n. 77/E del 15 dicembre 2022) in applicazione dei principi generali in materia di tassazione dei redditi, ai fini dell'individuazione del periodo d'imposta in cui imputare le spese, occorre fare riferimento, per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi, alla data dell'effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. In caso di sconto in fattura, si può fare riferimento - in luogo della data dell'effettivo pagamento - alla data di emissione della fattura da parte del fornitore. Quindi:

alla predetta data le spese si intendono sostenute per l'acquirente/beneficiario in capo al quale matura il diritto alla corrispondente detrazione;
a fronte dello “sconto” praticato, al fornitore è riconosciuto un credito d'imposta pari alla detrazione spettante da utilizzare in compensazione.

In conclusione, essendo rilevante ai fini dell'applicazione delle disposizioni del decreto Rilancio il sostenimento delle spese in capo all'acquirente/beneficiario della detrazione che, in caso di “sconto in fattura” coincide con l'emissione della stessa, è possibile:

«fruire del Superbonus anche nel caso di acquisto di “case antisismiche” entro il 31 dicembre 2022 qualora, nel rispetto di ogni altra condizione, entro il “30 giugno 2022”, sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è praticato dall'impresa venditrice in applicazione delle previsioni del citato articolo 121 del decreto Rilancio».

Allegati

Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 77 del 15 dicembre 2022