Svolgimento del processo / Motivi della decisione

1. S.T., premesso di aver concesso in locazione, con due consecutivi contratti del 01.09.2015 e del 01.01.2016, entrambi registrati presso l’Agenzia delle Entrate di Cosenza, ad O.D. l’immobile di sua proprietà sito in Cosenza alla Via (omissis), pattuendo la corresponsione di un canone locativo annuo pari ad € 5.640,00 (euro cinquemilaseicentoquaranta/00), da versare in dodici rate mensili di € 470,00 (euro quattrocentosettanta/00), oltre agli oneri condominiali, chiedeva ed otteneva l’emissione di decreto ingiuntivo per la somma complessiva di euro 7.742,35, quali canoni di locazione non corrisposti (relativi alle mensilità di aprile e maggio 2016, nonché le mensilità da febbraio ad ottobre 2019; oneri condominiali per l’anno 2019 e consumo di acqua potabile). Avverso il predetto decreto ingiuntivo interponeva opposizione O.D., esponendo di aver sempre pagato i canoni in contanti o con bonifico e assegni, senza che mai alcuna ricevuta fosse rilasciata dalla locatrice ed aggiungendo di non essere tenuta né al pagamento degli oneri condominiali (non avendo mai ricevuto copia del bilancio con la ripartizione delle spese) né al pagamento dei consumi idrici (godendo di bonus sociale per tutte le forniture). L’opponente chiedeva, altresì, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della sottoscrizione del contratto, avendo rilasciato l’immobile il 3.10.2019.

Si costituiva in giudizio S.T., chiedendo il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale dell’opponente, essendo il trattenimento del deposito cauzionale giustificato dai danni cagionati dalla conduttrice all’immobile e constatati al momento del rilascio.

La causa, previo mutamento del rito ex artt. 426 e 447 bis cpc e fallimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda, era istruita a mezzo prova testimoniale. In accoglimento dell’istanza dell’opposta, il decreto ingiuntivo oggetto di opposizione era dichiarato provvisoriamente esecutivo con ordinanza del 15.2.2021.

2. Al fine di correttamente decidersi sulle domande ed eccezioni delle parti, deve premettersi che l’opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, in cui il giudice non deve limitarsi a valutare la sussistenza dei presupposti per l’emanazione dell’ingiunzione, ma deve accertare il fondamento della pretesa fatta valere dal creditore con la domanda monitoria (cfr., tra le tante, Cass. 27 giugno 2004, n. 11762). Di conseguenza, dal punto di vista sostanziale, è l’opposto che assume la posizione processuale di attore, con relativo onere di dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi della propria pretesa, mentre l’opponente, malgrado la vocatio in ius, assume la posizione di convenuto, con conseguente legittimazione anche alla proposizione di domande riconvenzionali (cfr., tra le più recenti, Cass. 4 marzo 2020, n. n. 6091).

L’opposto poi, in quanto creditore che agisce per l’adempimento, deve provare la fonte (legale o negoziale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza e può limitarsi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento (così Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001 n. 13533).

Nel caso di specie, l’opposta ha dato prova del titolo della pretesa, producendo in giudizio i contratti di locazione intervenuti con l’opponente, mai disconosciuti o contestati da quest’ultima. Entrambi i contratti prevedevano il versamento a mezzo bonifico bancario del canone concordato e ponevano a carico del conduttore gli oneri accessori, quali spese condominiali e utenze. La O., nell’interporre opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla S., ha dedotto di aver pagato i canoni oggetto di domanda in sede monitoria a mezzo bonifico ovvero a mezzo assegni o contanti per il tramite di terzo soggetto, senza che la S. rilasciasse mai ricevuta. Il bonifico, tuttavia, in quanto mezzo di pagamento tracciabile, avrebbe potuto essere documentato nel presente giudizio; inammissibile, invece, è stata giudicata la prova con il soggetto che materialmente avrebbe provveduto al pagamento in contanti dei canoni, trattandosi di patto contrario al contenuto del contratto stipulato in forma scritta (art. 2721 c.c.).

D’altra parte, in presenza di un contratto regolarmente registrato e non deducendosi il pagamento di canoni in misura diversa da quanto pattiziamente stabilitosi, non si vede per quale motivo la O. non avrebbe dovuto usare il mezzo del bonifico per il pagamento (eventualmente avvalendosi della provvista offerta da altra persona) e la S. non avrebbe dovuto rilasciare una ricevuta rispetto a pagamento eventualmente conseguito in diversa forma. Quanto alle utenze e alle spese condominiali, come detto, le stesse erano pattiziamente poste a carico del conduttore e la misura del credito è stata provata dall’opposta nel presente giudizio, sia a mezzo documenti che a mezzo prova testimoniale. Irrilevante appare il fatto che la conduttrice non abbia ricevuto i bilanci condominiali e che abbia presentato domanda di agevolazione rispetto alle utenze idriche, non essendovi evidenza di esoneri da parte degli uffici competenti (bensì solo di una richiesta inoltrata nel 2018 al Comune di Cosenza).

Il decreto ingiuntivo opposto va, quindi, confermato. Non occorre dichiarazione di esecutorietà ai sensi dell’art. 653 cpc, essendo stato il provvedimento monitorio già dichiarato provvisoriamente esecutivo in corso di causa.

Venendo alla domanda riconvenzionale dell’opponente deve osservarsi quanto segue. Il deposito cauzionale è una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno che grava sul conduttore, consentendo all’accipiens, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso, di trattenerne l’ammontare. Al momento della cessazione del rapporto negoziale e della restituzione dell’immobile da parte del conduttore, il locatore, quindi, ha l’obbligo di restituire le somme ricevute a titolo di deposito cauzionale, salvo che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti (Cass. 194/2023). Nel caso di specie, la conduttrice, secondo quanto da lei stesso dichiarato in contratto, riceveva l’immobile “in ottime condizioni”; ottime condizioni che certamente non si rinvengono nelle fotografie prodotte dall’opposta, scattate dal marito della S. al momento del rilascio e oggetto di prova testimoniale nel presente giudizio (evidenti, in particolare, appaiono i danni al davanzale in marmo di una finestra e agli infissi, oltre che alle pareti interne ed esterne). Il conduttore, d’altra parte, ai sensi dell’art. 1590 c.c., ha l’obbligo di restituire la cosa al locatore “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto”, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, sicché, risultando in questo caso l’ottimo stato di manutenzione dell’immobile dal contratto, sarebbe stato onere del conduttore provare di aver restituito il bene al locatore nel medesimo stato, ovvero l’ascrivibilità del deterioramento a fatto non imputabile o a normale uso. L’opposta ha, inoltre, prodotto dei preventivi di spesa finalizzati alla riparazione di quei danni, dichiaratamente poi riparati (benché non siano state prodotte fatture o ricevute attestanti il pagamento in determinata misura). Va affermato, quindi il diritto del locatore a trattenere la somma percepita a titolo di deposito cauzionale, apparendo la sussistenza di danni all’immobile provata sulla base della documentazione fotografica in atti – riconosciuta dall’autore - ed apparendo, altresì, i preventivi allegati idonei a far ritenere un pregiudizio quantomeno pari all’ammontare della cauzione. Va, di contro, rigettata la domanda dell’opposto di risarcimento del maggior danno sofferto, posto che di tale pregiudizio (in ammontare, si ribadisce, superiore al deposito cauzionale già trattenuto) non è stata offerta precisa prova con la produzione di fatture o documenti attestanti la spesa effettivamente sostenuta, di ammontare superiore al deposito cauzionale già trattenuto.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base dei medi tabellari e in ragione del valore della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa G.I., definitivamente pronunciando sull’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da O.D. avverso il decreto ingiuntivo n. 1720/2019, emesso da questo Tribunale all’esito del procedimento monitorio n. 4998/2019 Rg, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattese, così provvede:

1. Rigetta l’opposizione e, per l’effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto, già munito di clausola di provvisoria esecutività in corso di causa;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale dell’opponente e, per l’effetto, accerta il diritto dell’opposta al trattenimento della somma percepita a titolo di deposito cauzionale;

3. Rigetta la domanda di risarcimento del maggior danno formulata dall’opposta:

4. Condanna l’opponente alla rifusione delle spese e competenze di lite in favore dell’opposta, che si liquidano in euro 5.077,00 per onorari, oltre rimborso forf. spese generali, IVA e CPA come per legge;

5. Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.