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8 marzo 2023
Il caso processuale: sufficienti i preventivi di spesa delle riparazioni al fine del trattenimento del deposito cauzionale
In fase di opposizione a decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei canoni, il conduttore può eccepire la mancata restituzione del deposito cauzionale dopo il rilascio dell'immobile?
di La Redazione
L’oggetto del processo: opposizione a decreto ingiuntivo emesso in materia locatizia

ilcaso

La locatrice chiedeva ed otteneva l'emissione di decreto ingiuntivo per la somma complessiva relativa ai canoni di locazione non corrisposti e degli oneri condominiali. Avverso il predetto decreto ingiuntivo interponeva opposizione il conduttore, esponendo di aver sempre pagato i canoni in contanti o con bonifico e assegni, senza che mai alcuna ricevuta fosse rilasciata dalla locatrice. L'opponente chiedeva, altresì, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della sottoscrizione del contratto. Costituendosi in giudizio, la locatrice eccepiva che il trattenimento del deposito cauzionale era giustificato dai danni cagionati dal conduttore all'immobile.

La normativa risolutiva

legislazione

Nella prassi, si identifica con il deposito cauzionale una somma di denaro rilasciata dal conduttore a garanzia delle obbligazioni a suo carico, fino al termine del rapporto ed alla riconsegna dei locali. Il deposito cauzionale, di cui è cenno nell' art. 1608 c.c. con l'espressione “garanzie idonee”, è stato istituzionalizzato dall'art. 11 della L. n. 392/1978. Dalla correlazione tra il disposto dell'art. 1608 c.c. e l'art. 11 della L. n. 392/1978 – che prevede espressamente che il deposito non possa superare le tre mensilità del canone e che esso è produttivo di interessi legali – si è dedotto che tale l'obbligo sussiste indipendentemente da una clausola pattizia che lo preveda e che l'inadempimento a detto obbligo, cui si accompagni la mancata fornitura di mobilio sufficiente, autorizzi il locatore alla risoluzione del contratto (Trib. Brescia 17 febbraio 1992). La funzione del deposito è, quindi, quella di assicurare l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, del conduttore, ivi compresa l'osservanza della destinazione, la regolarità dei versamenti periodici, l'esatta restituzione del bene locato e, quindi, non soltanto di quella relativa al pagamento del canone.

La procedura

esempio

Il deposito cauzionale è una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno che grava sul conduttore, consentendo all'accipiens, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso, di trattenerne l'ammontare. Al momento della cessazione del rapporto negoziale e della restituzione dell'immobile da parte del conduttore, il locatore, quindi, ha l'obbligo di restituire le somme ricevute a titolo di deposito cauzionale, salvo che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subìti (Cass. civ., sez. III, 5 gennaio 2023, n. 194: il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale a copertura di specifici danni subìti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati).

La soluzione del giudice

ildiritto

Nel caso di specie, il conduttore, secondo quanto dichiarato in contratto, riceveva l'immobile “in ottime condizioni”; ottime condizioni, secondo il giudice, non riscontrate nelle fotografie prodotte dall'opposta locatrice scattate al momento del rilascio e oggetto di prova testimoniale nel presente giudizio (erano evidenti i danni al davanzale in marmo di una finestra e agli infissi, oltre che alle pareti interne ed esterne).
Premesso ciò, il conduttore, ai sensi dell'art. 1590 c.c., ha l'obbligo di restituire la cosa al locatore “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto”, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto; sicché, risultando in questo caso l'ottimo stato di manutenzione dell'immobile dal contratto, sarebbe stato onere del conduttore provare di aver restituito il bene al locatore nel medesimo stato, ovvero l'ascrivibilità del deterioramento a fatto non imputabile o a normale uso. L'opposta aveva, inoltre, prodotto dei preventivi di spesa finalizzati alla riparazione di quei danni, dichiaratamente poi riparati. Alla luce di ciò, il giudicante ha affermato il diritto del locatore a trattenere la somma percepita a titolo di deposito cauzionale, apparendo la sussistenza di danni all'immobile provata sulla base della documentazione fotografica in atti – riconosciuta dall'autore - ed apparendo, altresì, i preventivi allegati idonei a far ritenere un pregiudizio quantomeno pari all'ammontare della cauzione. Diversamente, però, è stata rigettata la domanda dell'opposta di risarcimento del maggior danno sofferto, posto che di tale pregiudizio (superiore al deposito cauzionale già trattenuto) non era stata offerta precisa prova con la produzione di fatture o documenti attestanti la spesa effettivamente sostenuta, di ammontare superiore al deposito cauzionale già trattenuto.
In conclusione, l'opposizione è stata rigettata e, per l'effetto, il decreto ingiuntivo è stato confermato.