Home
Network ALL-IN
Quotidiano
Specializzazioni
Rubriche
Strumenti
Fonti
22 marzo 2023
Il caso processuale: occupazione abusiva di immobili popolari
In fase di opposizione a decreto ingiuntivo, l'ente pubblico può richiedere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo?
La Redazione
L’oggetto del processo: opposizione a decreto ingiuntivo emesso in materia di edilizia residenziale

ilcaso

Tizia e Caia avevano proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui gli era stato ingiunto il pagamento in favore dell'Ente dell'Edilizia popolare la somma a titolo di indennità di godimento e di spese condominiali relative all'immobile. In particolare, l'opposizione si fondava sul difetto di legittimazione passiva di Caia, in quanto non vi era evidenza della sua occupazione dell'alloggio e, nel merito, per entrambe le opponenti, sull'infondatezza della pretesa creditoria in carenza di un titolo legittimante e per aver l'opponente provveduto all'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sul bene.
Costituendosi in giudizio, secondo l'Ente, le opponenti risultavano residenti nell'immobile in questionee, nel merito, che stante l'occupazione abusiva, nessuna spesa per la manutenzione dell'immobile era dovuta.

La normativa risolutiva

legislazione

Quanto alla normativa dell'edilizia popolare, in base all'art. 25 della Legge regionale Abbruzzo n. 96/1996, il canone di locazione degli alloggi E.R.P. è destinato a compensare i costi di gestione, compresi gli oneri fiscali, e a garantire la manutenzione ordinaria per la buona conservazione del patrimonio immobiliare. Eventuali eccedenze, al netto della fiscalità e degli oneri finanziari, sono destinate al miglioramento e allo sviluppo del patrimonio abitativo destinato ai servizi abitativi pubblici.
Il canone di locazione è calcolato avendo a riferimento: a) il valore dell'immobile che tiene conto del costo di costruzione dell'edilizia pubblica, della dimensione e delle caratteristiche dell'alloggio, quali la classe demografica del comune, l'ubicazione, l'anno di costruzione o ristrutturazione, il livello di piano, lo stato di conservazione e manutenzione; b) la condizione economica del nucleo familiare assegnatario misurata in base all'indicatore di situazione economica equivalente (ISEE). 

La procedura

esempio

Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Quindi, in tal caso, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass. civ. S.U. 15 novembre 2022, n. 33645).

La soluzione del giudice

ildiritto

Nella vicenda, la documentazione allegata al ricorso per ingiunzione era idonea a comprovare l'entità del credito relativo al canone di affitto dell'alloggio, occupato in base a regolare contratto. Però, risultava dall'istruttoria espletata nel corso del presente giudizio che il godimento dell'immobile non si fondava sulla sussistenza di un valido titolo; quindi, in questo caso, il credito vantato dall'Ente non aveva natura contrattuale bensì risarcitoria, e che dunque doveva essere accertato con apposito giudizio tanto l'esistenza dei presupposti ex art. 2043 c.c. quanto il valore del danno patrimoniale arrecato. In assenza dei presupposti di liquidità ed esigibilità del credito, il decreto ingiuntivo è stato revocato.
Tuttavia, in caso di occupazione illegittima di un immobile, secondo il Giudicante, è ravvisabile comunque un danno in capo al proprietario derivante dalla menomazione della facoltà di godimento, anche indiretta, del bene.
Ciò porta ad affermare che l'occupazione abusiva di tali immobili sia, secondo l'id quod plerumque accidit, fonte di danno per l'ente proprietario, che per effetto di tale illecita condotta, viene privato della facoltà di utilizzazione indiretta dell'immobile mediante l'assegnazione a terzi e del conseguente introito derivante dai canoni percepiti per effetto della assegnazione e della conseguente stipula del contratto di locazione. Invero, si tratta di un danno che non è in re ipsa ma che, per la sua particolare evidenza, può essere dimostrato mediante il ricorso a presunzioni semplici purché vi sia la concreta allegazione dei fatti costitutivi della pretesa e quindi dell'intenzione del proprietario di mettere a reddito l'immobile.
Per le ragioni esposte, nella specie, l'entità del danno è stata quindi determinata in via equitativa, ai sensi degli artt. 1226 e 2056 c.c., atteso che, in base a quanto sopra esposto, l'esistenza del pregiudizio risultava provato in via presuntiva in forza di quanto allegato dal Comune, oltre che dalla destinazione dell'immobile.
Il danno, infine, è stato stimato in base al valore locativo del bene parametrato sulla base della L. n. 392/1978.

In conclusione, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato le opponenti in solido al pagamento, in favore dell'opposto Ente a titolo di risarcimento danni, per l'occupazione senza titolo dell'immobile.