La società beta svolge attività immobiliare e, in particolare, la gestione e l'esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti. Premesso ciò, l'istante rappresenta altresì la sua intenzione di acquistare un immobile di pregio (in breve, ''Immobile'' o ''Villa'') da destinare a locazione. L'immobile in esame, precedentemente, era stato utilizzato dal proprietario come locazione turistica, in ossequio alla normativa regionale, mediante le piattaforme online. Dunque, con la compravendita, l'istante intende continuare a gestire la Villa nell'àmbito dell'attività di locazione turistica. Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, la Società ha posto al Fisco l'interrogativo sulle imposte: può detrarre l' IVA assolta in sede di acquisto dell'Immobile, qualificato come ''abitativo'' (categoria catastale A/7) e destinato allo svolgimento di una vera e propria attività commerciale (i.e. locazione turistica)?

In argomento, si osserva che le locazioni ''ad uso turistico'' di fabbricati e singole unità immobiliari abitative sono assimilate a prestazioni di servizi di carattere alberghiero o para alberghiero solo se, in relazione all'attività esercitata, ricorrano i requisiti richiesti dalla normativa di settore perché essa possa configurarsi quale attività di carattere alberghiero o para alberghiero. Un ruolo decisivo, per l'individuazione del carattere para alberghiero della prestazione, lo svolgono i c.d. ''servizi accessori di natura alberghiera'', ossia quei servizi ulteriori rispetto alla ''mera'' locazione dell'immobile abitativo, che non riguardano l'alloggio (come le utenze e le manutenzioni), ma direttamente la persona, nel senso «... che rendono possibile al cliente il soggiorno con il soddisfacimento dei propri bisogni e delle proprie necessità ...» (Ris. Agenzia delle Entrate 15.3.2002 n. 88). A conferma del carattere ''alberghiero'' della prestazione (rispetto alla mera locazione dell'immobile), un elemento discriminante è rappresentato nella presenza di servizi ''accessori'' quali la pulizia e il riassetto degli ambienti ed il cambio della biancheria.

Ebbene, secondo il Fisco, in merito alla distinzione tra immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali, diversi documenti di prassi chiariscono che è dirimente la classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. Rientrano, pertanto, nella categoria degli immobili ‘'abitativi'‘ tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10. In argomento, la risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 chiarisce altresì che quando gli immobili abitativi, sono utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'articolo 19­bis1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. I princìpi in esame rivengono:

Risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004 - Circolare 12/E del 1° marzo 2007

Gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972.

Cass. n. 8628 del 2015

È stata riconosciuta la detraibilità dell'Iva sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente addirittura destinazione catastale abitativa (cat. A/2), ma in concreto utilizzato per lo svolgimento dell'attività ''affittacamere e case per vacanze'', e da qualificarsi perciò come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza da parte del Comune competente; così escludendosi che il diritto alla detrazione dell'Iva possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell'immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione.

• le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita del 10 per cento;
• in conseguenza dell'imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell'IVA, l'imposta sull'acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l'aspetto catastale si presentano come abitative.