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4 ottobre 2023
Il caso processuale: le conseguenze della mala gestio dell’amministratore di condominio
I lavori privi di urgenza legittimano la condanna dell'amministratore alla restituzione delle somme pagate dal Condominio?
La Redazione
L’oggetto del processo: restituzione delle somme nei rapporti condominiali

ilcaso

Il Condominio citava in giudizio l'ex amministratore dello stabile per sentir in via principale accertare che i lavori eseguiti su incarico del professionista e senza approvazione dell'assemblea, presso l'unità immobiliare della condomina Tizia, difettavano del carattere dell'urgenza, inerivano un solaio che non rientrava tra le parti comuni dell'edificio ed erano, al contrario, ripartibili pro quota ex art. 1125 c.c. tra i condomini dei due piani interessati; di conseguenza, non erano parimenti dovuti i compensi corrisposti al professionista. Il Condominio, oltre alla mala gestio dell'amministratore, chiedeva la ripetizione di quanto corrisposto.

La normativa risolutiva

legislazione

L'art. 1135, secondo comma, c.c. attribuisce all'amministratore ex lege e in assenza di preventiva deliberazione assembleare, il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, allorché rivestano carattere urgente. L'art. 1135, ultimo comma, c.c., impone, inoltre, l'obbligo all'amministratore, una volta fatti eseguire i lavori urgenti, di riferire all'assemblea: tale obbligo rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato. Ulteriore presupposto per poter ordinare i lavori è che gli stessi vertano sulle parti comuni dell'edificio.

La procedura

esempio

Nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135, comma 2, c.c. (Cass. n. 2807/2017 e Cass. n. 6557/2010).

La soluzione del giudice

ildiritto

Secondo il Tribunale, nella vicenda, difettava il requisito dell'inerenza dei lavori alle parti comuni dell'edificio. Difatti, dalla CTU era emerso che l'elemento oggetto delle opere era un mero solaio di separazione tra due locali sovrapposti, uno posto al piano rialzato, uno al primo piano. Si trattava di un elemento che non incideva sulla stabilità globale del fabbricato, la quale era affidata al telaio strutturale formato da travi e pilastri in calcestruzzo armato, che non era stato oggetto di lavori. Nel caso di specie, dunque, lo Studio dell'amministratore, letta la relazione dell'ing., avrebbe dovuto immediatamente far presente alla condomina e al proprietario dell'alloggio sito al primo piano che si trattava di opere che, avendo ad oggetto il solaio divisorio tra i due appartamenti, dovevano essere sostenute in parti eguali da essi proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti (art. 1125 c.c.).
Alla luce delle considerazioni svolte, il rapporto obbligatorio posto in essere dall'ex amministratore con la ditta avente ad oggetto i lavori al solaio posto tra i piani rialzato e primo non era riferibile al Condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni; sicché, è stata accolta la domanda proposta dal Condominio nei confronti dello Studio dell'amministratore alla condanna della restituzione della somma.
Diversamente, quanto alla somma corrisposta dall'amministratore all'ing., questa non poteva essere restituita in quanto rientrava nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1135 secondo comma c.c., attesa l'urgenza e l'incertezza delle cause delle fessurazioni del solaio, verificare lo stato dei luoghi e se la causa delle stesse potesse essere riferita a una parte comune dello stabile. Solo all'esito di tale relazione l'Amministratore, secondo la diligenza del buon padre di famiglia, avrebbe dovuto escludere la sussistenza di una problematica causata o interessante le parti comuni dello stabile e avrebbe dovuto investire della questione i proprietari dei due piani interessati.
Infine, quanto al danno da mala gestio, il giudicante ha ritenuto che l'iniziativa giudiziale assunta dal fornitore nei riguardi del Condominio, per il recupero coattivo del proprio credito, era conseguenza della decisione assunta dall'Assemblea condominiale e, dunque, in pieno regime della gestione amministrativa, di disdire il contratto di fornitura in essere a vantaggio di un differente concorrente. Nel caso di specie, difatti, il Condominio con la ordinaria diligenza avrebbe dovuto recuperare la provvista necessaria a pagare il fornitore così da evitare l'ingiunzione nei suoi confronti.
In conclusione, in accoglimento parziale della domanda, il giudice ha condannato lo studio di amministrazione condominiale alla somma dei lavori corrisposti dal Condominio per una problematica priva dell'urgenza e, soprattutto, per problematiche di proprietà privata.

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