Svolgimento del processo / Motivi della decisione

1. Il Condominio sito in Torino, (omissis), (nel prosieguo anche “Condominio”) ha evocato in giudizio l’ex amministratore dello stabile, S.D.M. s.r.l. (nel prosieguo anche “Studio” o “ex amministratore”) per sentir:

(I) in via principale accertare che i lavori eseguiti su incarico dello Studio e senza approvazione dell’assemblea, presso l’unità immobiliare della condomina B.D., difettavano del carattere dell’urgenza e inerivano un solaio che non rientra tra le parti comuni dell’edificio ed erano, al contrario ripartibili pro quota ex art.1125 c.c. tra i condomini dei due piani interessati; che non erano parimenti dovuti né i compensi corrisposti al professionista A. pari a € 1015,04 né l’onorario dell’Avv. C. pari ad € 3.687,36 oltre ritenuta d’acconto, e così per € 4.377,36 per la consulenza resa dal professionista in favore dell’Amministratore uscente, con conseguente condanna di parte convenuta alla corresponsione in favore del Condominio della somma di € 18.317,40;

(II) in subordine, condannare il convenuto alla ripetizione di quanto maggiormente corrisposto dal Condominio, pari alla maggiore spesa sostenuta per effettuare i lavori, quantificata in euro € 2.815,00, ove i lavori fossero ritenuti imputabili al Condominio, attesa la discrasia tra gli interventi necessari alla messa in sicurezza, rispetto a quanto eseguito;

(III) accertare, in ogni caso, la mala gestio posta in essere dal convenuto e condannarlo al pagamento in favore del Condominio delle spese legali sostenute a seguito dell’emissione da parte di T. del decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio.

Lo Studio si è costituito in giudizio e ha contestato la fondatezza delle domande proposte nei suoi confronti sostenendo

(i) che il proprio operato era stato svolto nell’ottica di salvaguardare la sicurezza del Condominio e l’incolumità dei suoi occupanti, tenuto conto che il professionista strutturista aveva evidenziato il pericolo di crollo e la necessità di assumere immediate cautele in ordine alle quali si consigliava l’immediata messa in sicurezza della stanza (puntellamento) e l’inibizione all’accesso;

(ii) che l’eventuale maggior prezzo, ove ritenuto non congruo, doveva essere chiesto alla impresa che aveva eseguito i lavori e non ad esso convenuto;

(iii) che il decreto ingiuntivo era stato ottenuto nove mesi dopo la cessazione del suo mandato e che nel frattempo il Condominio avrebbe potuto recuperare la provvista per pagare il fornitore.

Parte convenuta ha concluso chiedendo, in via preliminare, di essere autorizzata a chiamare in causa Società Reale Mutua di Assicurazioni (nel prosieguo anche “Assicurazione”) e, nel merito, il rigetto delle domande o in subordine di essere manlevata e tenuta indenne dalla terza chiamata da qualsiasi pagamento conseguente al giudizio.

Società Reale Mutua di Assicurazioni, con riguardo al rapporto assicurativo, ha eccepito:

(i) la perdita da parte dell’assicurato del diritto all’indennizzo per la mancata tempestiva denuncia del sinistro;

(ii) l’esistenza della franchigia di € 1500,00;

(iii) il mancato rispetto delle condizioni generali di contratto relative alla “Tutela legale”; (iv)l’inoperatività della polizza con riguardo all’asserito danno lamentato da parte attrice

per i costi sostenuti con riferimento al “parere legale avv. C.” per € 4.377,36.

Nel merito ha sostenuto l’infondatezza della pretesa azionata dal Condominio nei confronti dell’assicurato tenuto conto dell’urgenza dei lavori e della circostanza che il danno riscontrato sull’edificio era strutturale e dunque riferibile a una parte comune condominiale.

L’Assicurazione ha concluso chiedendo il rigetto della domanda di manleva o, in subordine, una pronuncia nei rigorosi limiti di quanto giudizialmente accertato, nonché delle garanzie contrattualmente prestate ai sensi di polizza.

Depositate le memorie ex art. 183 VI comma c.p.c., è stata disposta CTU.

Rigettate le istanze di convocazione del CTU a chiarimenti e di prove orali, la causa è stata assunta a decisione sulle conclusioni precisate all’udienza del 5.6.2023.

2. Per esaminare la sussistenza dei presupposti per accogliere la domanda proposta dal Condominio di condanna dell’ex amministratore alla restituzione della somma di € 18.317,40 corrisposta all’impresa A. Srl e ai professionisti per i lavori al solaio posto tra i piani rialzato e primo dello stabile di corso Grosseto 182, occorre individuare quali siano i poteri dell’amministratore del Condominio con riguardo all’ordine di esecuzione di lavori quale mandatario.

L’art. 1135, secondo comma, c.c. attribuisce all'amministratore ex lege e in assenza di preventiva deliberazione assembleare, il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, allorché rivestano carattere urgente.

Come condivisibilmente affermato dalla Suprema Corte: “nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.” (cfr. Cass. n. 2807/2017 e Cass. n. 6557/2010).

L'art. 1135, ultimo comma, c.c., impone, inoltre, l'obbligo all’amministratore, una volta fatti eseguire i lavori urgenti, di riferire all'assemblea: tale obbligo rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato. L'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate. (cfr. Cass. Civ. n. 10144/96).

Ulteriore presupposto per poter ordinare i lavori è che gli stessi vertano sulle parti comuni dell’edifico.

Nel caso di specie, la problematica si è manifestata nell’intradosso del solaio dell’appartamento sito al piano rialzato lato est del Condominio.

L’art. 1125 c.c., rubricato “manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”, così recita. “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Il Condominio contesta la sussistenza di entrambi i presupposti che avrebbero legittimato l’amministratore a ordinare i lavori eseguiti sull’intero intradosso del solaio, presupposti costituiti (i) dal carattere urgente e (ii) dalla inerenza a parti comuni del condominio.

L’urgenza di parte dei lavori, invero, emerge dalla relazione tecnica 9.1.2020 eseguita dall’ing. A.A., il quale così conclude: “Considerato il pericolo di crollo e l’evoluzione che hanno avuto tali fessurazioni, si consiglia l’immediata messa in sicurezza della stanza (puntellamento) e l’inibizione all’accesso”. (doc. 5 S.D.M. Srl).

Non possono, al contrario, essere ritenuti urgenti gli ulteriori lavori di ripristino del solaio, tenuto conto che dagli atti non emerge che la condomina B.D., signora anziana condomina proprietaria dell’alloggio al piano rialzato, risiedesse nell’immobile o non potesse rimanere presso la figlia dove era ospitata, per il tempo necessario a convocare l’assemblea e a deliberare l’eventuale esecuzione di tali lavori.

Difetta, in ogni caso, il requisito dell’inerenza dei lavori alle parti comuni dell’edificio.

Dalle risultanze della CTU è emerso che: “L’elemento oggetto delle opere è un mero solaio di separazione tra due locali sovrapposti, uno posto al piano rialzato, uno al primo piano.

Si tratta di un elemento che non incide sulla stabilità globale del fabbricato, la quale è affidata al telaio strutturale formato da travi e pilastri in calcestruzzo armato, che non è stato oggetto di lavori.

Si precisa che la trave di bordo che sorreggerebbe il tamponamento lato sud est ingresso cortile, che l’ing. A. riteneva sottodimensionata nella sua relazione, non è citata nel preventivo A. Srl e che comunque non sono state rilevate fessurazioni sul lato esterno di tale tamponamento”.

L’amministratore è, invero, chiamato a eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.

Nel caso di specie, dunque, lo Studio, letta la relazione dell’ing. A., avrebbe dovuto immediatamente far presente alla signora B.D. e al proprietario dell’alloggio sito al primo piano che si trattava di opere che, avendo ad oggetto il solaio divisorio tra i due appartamenti, dovevano essere sostenute in parti eguali da essi proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti.

Né rileva il cenno svolto dall’ing. A. alla trave di bordo. Invero, il professionista si è limitato a rilevare le “dimensioni esigue della trave di bordo”, ma non ha indicato la necessità di eseguire lavori su questa parte comune dell’edificio, come risulta dalle opere che lo stesso ingegnere ha descritto nella relazione che riguardano unicamente il consolidamento e rinforzo del solaio.

Alla luce delle considerazioni svolte, deve concludersi che il rapporto obbligatorio posto in essere dall’ex amministratore con A. Srl avente ad oggetto i lavori al solaio posto tra i piani rialzato e primo dello stabile di corso Grosseto 182 non è riferibile al Condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

Quale ulteriore conseguenza, la domanda proposta dal Condominio nei confronti dello Studio di condanna alla restituzione della somma di € 9.877,36 deve essere accolta.

Il Condominio ha chiesto anche il ristoro della somma di € 1015,04 corrisposte dall’ex amministratore all’ing. A..

Tale somma non può essere restituita in quanto rientrava nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1135 secondo comma c.c., attesa l’urgenza e l’incertezza delle cause delle fessurazioni del solaio, verificare lo stato dei luoghi e se la causa delle stesse potesse essere riferita a una parte comune dello stabile.

Solo all’esito di tale relazione l’Amministratore, secondo la diligenza del buon padre di famiglia, avrebbe dovuto escludere la sussistenza di una problematica causata o interessante le parti comuni dello stabile e avrebbe dovuto investire della questione i proprietari dei due piani interessati.

Ne consegue che parte convenuta non deve essere condannata a corrispondere in favore del Condominio il compenso corrisposto all’ing. A. che rientra nella previsione dell’art. 1135, secondo comma, c.c.

Il Condominio ha chiesto, altresì, la condanna dello Studio alla restituzione dell’addebito al Condominio dell’onorario corrisposto all’Avv. C., pari a € 3.687,36 oltre ritenuta d’acconto, e così € 4.377,36, per la consulenza resa all’Amministratore uscente.

La domanda è accoglibile.

Il Condominio, infatti, non ha deliberato né ratificato alcun incarico professionale all’Avv. C., incarico che peraltro risulta essere stato conferito dallo Studio per tutelare esclusivamente i suoi interessi nei confronti del Condominio che gli addebitava l’estraneità dei lavori commissionati ad ARE s.r.l. rispetto alle attribuzioni proprie dell’amministratore.

Ne consegue che parte convenuta è tenuta a restituire al Condominio l’importo complessivo di € 14.254,72. (€ 9.877,36+€ 4.377,36)

3. Il Condominio, da ultimo, chiede la condanna dello Studio al risarcimento del danno correlato alla mala gestio dell’ex amministratore costituito dalle spese legali addebitategli da T. che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento della fornitura eseguita in favore del Condominio.

Parte attrice sostiene che le provviste versate dai condomini per il pagamento del fornitore erano state utilizzate dall’amministratore per pagare i lavori commissionati ad A. s.r.l.

Il Condominio contesta la domanda sostenendo la mancanza di prova dell’esistenza del nesso di causalità tra le scelte operative dell’amministratore e i danni asseriti, relativi all’azione giudiziaria del fornitore. Aggiunge che l’iniziativa giudiziale assunta dal fornitore T. nei riguardi del Condominio, per il recupero coattivo del proprio credito, è conseguenza della decisione assunta dall’Assemblea condominiale del 10.03.2021 (cfr. doc. 3, Condominio), e, dunque, in pieno regime della gestione dello STUDIO PERONA, di disdire il contratto di fornitura in essere a vantaggio di un differente concorrente e che la domanda di ingiunzione era giunta a oltre 9 mesi dalla chiusura del proprio mandato, tempo nel quale il Condominio avrebbe potuto recuperare la provvista necessaria a saldare il debito nei confronti del fornitore.

L’assunto dello Studio risulta fondato.

Ai sensi dell’art. 1227, secondo comma, c.c. “Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza”.

Nel caso di specie, il Condominio con la ordinaria diligenza avrebbe dovuto recuperare la provvista necessaria a pagare il fornitore così da evitare l’ingiunzione nei suoi confronti.

Ciò posto la presente domanda deve essere rigettata.

4. Lo Studio ha chiamato in causa SOCIETA’ REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI chiedendo al tribunale la condanna dell’Assicurazione a manlevarla e tenerla indenne – a termini di contratto – da qualsiasi pagamento, spesa ed onere derivante dal presente giudizio. L’Assicurazione ha eccepito, in primo luogo, che il costo della consulenza prestata dall’avv. C. non rientrava nell’oggetto del contratto di cui alla polizza assicurativa per R.C. “Professionista Reale” n. 2021/03/2436444, atteso che l’art. 6.1.1 delle Condizioni generali di contratto prevede che: “Reale Mutua tiene indenne l’Assicurato di quanto sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile, a sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese) per danni e perdite pecuniarie involontariamente cagionati a terzi, nell’esercizio dell’attività professionale descritta sul modulo di polizza, svolta nei limiti previsti dalle leggi che regolamentano la professione stessa.”

L’eccezione proposta dalla terza chiamata è fondata.

La consulenza richiesta all’avv. C. non deriva da un danno o da una perdita patrimoniale involontariamente cagionata dallo Studio a terzi, ma da una consapevole e volontaria iniziativa dell’Assicurato di acquisire un parere professionale in ordine alla correttezza del proprio operato in qualità di amministratore, consulenza che non può dunque rientrare nella copertura assicurativa perché costituisce un esborso economico sostenuto direttamente dall’amministratore nel proprio interesse per verificare la congruità del proprio operato e non è, al contrario, un danno o una perdita economica dallo stesso cagionata a terzi.

5. Occorre, ora, esaminare la domanda di manleva proposta dallo Studio nei confronti dell’Assicurazione avente ad oggetto l’importo di € 9.877,36 corrisposto ad A. s.r.l. L’Assicurazione eccepisce in primo luogo il mancato rispetto del termine di 10 giorni previsto dalle Condizioni Generali al punto 10.1 per la denuncia del sinistro.

La clausola richiamata prevede che: “Il Contraente, entro 10 giorni da quando ne ha avuto conoscenza (ai sensi dell’art. 1913 Codice Civile), deve dare avviso scritto all’Agenzia alla quale è assegnata la polizza, oppure a Reale Mutua, in caso di:

– sinistro;

– apertura di un’inchiesta giudiziaria a norma della legge infortuni sul lavoro;

– insorgenza di una malattia professionale (..)”.

L’Assicurato si difende sostenendo che in data 21.07.2021 aveva tempestivamente avvisato REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI dell’avvenuta ricezione, in data 17.07.2021 dell’atto di citazione del Condominio, tenuto conto che solo con tale atto la controversia poteva ritenersi instaurata.

L’assunto dell’Assicurato non è condivisibile.

La conoscenza del sinistro deve, infatti, essere ricondotta all’assemblea del 21.2.2020, allorché i condomini non avevano ratificato l’operato dell’amministratore o quantomeno dallo svolgimento della mediazione il cui primo incontro è avvenuto in data 26.1.2021 (doc. 5 di parte attrice).

Si ritiene, peraltro, che ai sensi dell’art. 1915 c.c. tale mancato avviso non abbia arrecato pregiudizio all’Assicurazione, pregiudizio che peraltro non è stato allegato e che era onere dell’Assicurazione non solo allegare ma a maggior ragione provare.

Ciò posto la presente eccezione deve essere rigettata.

Nel merito ricorrono le condizioni per l’operatività della copertura assicurativa.

La somma di € € 9.877,36 costituisce, infatti, una perdita economica involontariamente arrecata dall’Assicurato al Condominio attoreo nell’esercizio dell’attività professionale di amministratore, per avere il mandatario ritenuto che i lavori urgenti sul solaio che separava il piano rialzato dal piano primo dovessero essere eseguiti a cura e spese del Condominio.

Da tale somma va, peraltro, decurtata la franchigia contrattuale fissa prevista dal combinato disposto della clausola 9.1. delle Condizioni generali di contratto e dalla previsione della polizza di € 1.500,00.

Alla luce delle considerazioni svolte, l’Assicurazione deve essere condannata a tenere indenne lo Studio limitatamente alla somma di € 8.377,36.

6. Le spese legali, sia nel rapporto tra il Condominio e lo Studio, sia nel rapporto tra Lo Studio e l’Assicurazione, devono essere liquidate in base alla parziale soccombenza riconoscendo al Condominio, quanto al primo rapporto e allo Studio quanto al secondo, il rimborso dei due terzi e disponendo la compensazione del restante terzo.

Non può, invece, essere accolta la domanda di manleva proposta dallo Studio con riguardo alle spese sostenute nei riguardi del Condominio per non avere l’Assicurato tempestivamente denunciato il sinistro e per non essersi avvalso della gestione del sinistro nel rispetto delle pattuizioni contrattuali.

Le spese devono essere liquidate secondo il D.M. n. 55/14 e s.m.i., scaglione compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, valori medi di liquidazione e così per € 5.077,00, di cui i due terzi ammontano a € 3.384,65.

Le spese di CTU devono essere definitivamente poste a carico di parte terza chiamata.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. CONDANNA S.D.M. SRL a corrispondere in favore di CONDOMINIO (omissis) Torino, la somma di € 14.254,72 oltre agli interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dall’introduzione del presente giudizio al saldo;

2. CONDANNA SOCIETA’ REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a manlevare e tenere indenne S.D.M. SRL di quanto lo stesso corrisponderà in favore di CONDOMINIO (omissis) Torino in esecuzione del capo 1. del presente dispositivo, limitatamente alla somma di 8.377,36, oltre agli interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dall’introduzione del presente giudizio al saldo.

3. RIGETTA le ulteriori domande proposte dalle parti;

4. CONDANNA S.D.M. SRL a rimborsare in favore di CONDOMINIO (omissis) Torino i due terzi delle spese di lite liquidati in tal misura in € 3.384,65 per compensi oltre a € 176,00 per esposti, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, disponendo la compensazione del restante terzo.

5. CONDANNA SOCIETA’ REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a rimborsare in favore di S.D.M. SRL i due terzi delle spese di lite liquidati in tal misura in € 3.384,65 per compensi oltre a € 158,00 per esposti, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, disponendo la compensazione del restante terzo.

6. PONE definitivamente le spese di CTU, nei rapporti interni tra le parti, interamente a carico di SOCIETA’ REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI.