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11 ottobre 2023
Il caso processuale: morosità della conduttrice causata dal peggioramento delle proprie condizioni di salute
Il peggioramento di salute del conduttore, causato da fatti di grave negligenza medica, blocca lo sfratto di morosità?
La Redazione
L’oggetto del processo: sfratto per morosità del conduttore in locazione commerciale

ilcaso

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la ricorrente locatrice rappresentava che la conduttrice si era resa inadempiente al pagamento dei canoni di locazione commerciale a partire dal mese di marzo 2022 rimanendo morosa per le ulteriori somme e oneri accessori da marzo ad ottobre 2022. Chiedeva, pertanto, la convalida dello sfratto per morosità, la condanna della conduttrice al rilascio del bene e l'emissione di decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni scaduti e a scadere. All'udienza fissata per la convalida, la convenuta si costituiva in giudizio, sosteneva che dal mese di marzo 2022 non era stata in grado di far fronte al pagamento dei canoni a causa di un improvviso peggioramento delle proprie condizioni di salute, causato da fatti di grave negligenza medica per i quali era pendente un giudizio innanzi il Tribunale, che l'aveva costretta a ridurre il proprio orario di lavoro alla sola mattina. Dunque, secondo la conduttrice, ai fini della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., occorreva valutare che la medesima aveva sempre corrisposto i canoni di locazione nella misura dovuta e concordata; tuttavia, in questa complessa ed emergenziale fase storica, occorreva privilegiare la conservazione del contratto, portatrice di un interesse collettivo meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico.
La normativa risolutiva

legislazione

L'art. 1455 c.c. prevede che il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. In particolare, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. 
La procedura

esempio

L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Da ciò deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuiresulla domanda di risoluzione; così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. Premesso ciò, come sottolineato in giurisprudenza, la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento del conduttore. Ai fini della predetta valutazione, in ogni caso, va osservata la regola juris per la quale ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto deve aversi il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o a colpa del debitore (App. Napoli 6 maggio 2015, n. 1727).
La soluzione del giudice

ildiritto

. Nella vicenda, parte ricorrente aveva provato documentalmente il fondamento del suo diritto mediante la produzione del contratto di locazione ad uso commerciale; la convenuta, invece, si era limitata ad addurre ragioni di salute, peraltro a dire della stessa superate nel novembre 2022, nonché la non debenza delle spese di acqua, ma non aveva poi provveduto dal dicembre 2022 a pagare i canoni successivamente maturati. Superato lo stato di malattia (così come ammesso dalla stessa conduttrice), l'inadempimento dedotto era di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del creditore, tenuto conto della risalenza e dell'entità della morosità maturata dal conduttore pari al canone dovuto per un anno e mezzo di durata del rapporto contrattuale: esso era dunque sufficiente a fondare l'accoglimento della domanda di risoluzione, tale da alterare l'intera economia del rapporto e a determinare un insuperabile ostacolo alla prosecuzione del medesimo. All'accoglimento della domanda di risoluzione è conseguita l'emissione dell'ordine di rilascio e la condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma corrispondente ai canoni di locazione relativi alle mensilità scadute e non pagate. Tale ultima domanda non era infatti incompatibile con quella di risoluzione del contratto, trattandosi di domanda di natura risarcitoria.

In conclusione, in accoglimento della domanda, il giudice ha dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione con conseguente ordine del rilascio dell'immobile e condanna alle mensilità non pagate.
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