Svolgimento del processo / Motivi della decisione

1. fatti controversi.

Con atto di citazione regolarmente notificato ai convenuti A.B. e L.S. l’attore intimava lo sfratto per morosità relativamente all’immobile sito in Roma, via (omissis) per una morosità pari ad euro 1650,00 per canoni da gennaio a marzo 2022 ed euro 476,02 per oneri, chiedendo la convalida in virtù di contratto ad uso abitativo, debitamente registrato, sottoscritto dall’intimante e dai convenuti in data 8.09.18 e registrato il 19.09.18 ad un canone mensile di euro 550,00.

L’intimante chiedeva altresì al tribunale l’emissione del decreto ingiuntivo ed, in subordine, di emettere, in caso di opposizione ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c..

Il convenuto L.S. si costituiva in giudizio ed in via preliminare eccepiva il mancato rispetto dei termini a difesa e nel merito proponeva opposizione alla convalida e all’ordinanza di rilascio, contestando la presenza di infiltrazioni e muffe che avevano reso inagibili l’immobile e rappresentando che era pendente una ATP presso il medesimo tribunale e che l’inadempimento del conduttore era legittimo a fronte delle condizioni dell’immobile. In ordine agli oneri condominiali rappresentava che non gli erano mai stati forniti i giustificativi richiesti tra cui bilanci ripartizioni spese di competenza del conduttore.

Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attrici.

Si costituiva a mezzo difensore anche la sig.ra A.B. la quale in via preliminare eccepiva il mancato rispetto dei termini a difesa, la carenza di legittimazione passiva per avere rilasciato l’immobile a gennaio 2022, previa comunicazione alla parte locatrice, a causa delle condizioni in cui versava l’immobile e della negligenza del locatore ad eseguire i necessari interventi. In ordine agli oneri condominiali rappresentava che non gli erano mai stati forniti i giustificativi richiesti tra cui bilanci ripartizioni spese di competenza del conduttore.

All’udienza di convalida il giudice, considerata la persistenza della morosità, l’avvenuto allontanamento della sig.ra A.B., preso atto che a dire degli stessi conduttori l’immobile era inagibile, con ordinanza del 27.07.22 ordinava il rilascio dell’immobile in favore dell’intimante e, mutato il rito, autorizzava le parti al deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. ed eventuale documentazione.

L’intimante, nella propria memoria integrativa, contestava la ricostruzione dei fatti operata dal convenuto e precisava che l’immobile era stato locato in ottimo stato come riconosciuto contrattualmente e di non avere i conduttori provveduto alla manutenzione ordinaria al fine di evitare l’insorgenza di muffe ed infiltrazioni e senza peraltro avvisare la proprietà delle problematiche riscontrate: insisteva per la domanda di risoluzione per inadempimento grave dei convenuti con condanna al rilascio ed al pagamento dei canoni di locazione insoluti avendo i convenuti interrotto il pagamento del canone da gennaio 2022 al luglio 2022 maturando la morosità di 3840,00 euro per canoni oltre oneri, oltre indennità di occupazione per agosto e settembre 2022.

La difesa del Sig. L.S. depositava memoria integrativa e coltivava le domande e le argomentazioni dedotte in fase sommaria e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, il risarcimento dei danni corrispondente al canone di locazione corrisposto per euro 26.400,00 e di accertare il minore valore della locazione in euro 250,00 mensili e di condannare parte attrice alla restituzione della somma di euro 14.400,00 in favore del convenuto nonché della restituzione della somma di euro 789,00 per oneri condominiali non dovuti.

All’udienza del 10 febbraio 2023 i procuratori delle parti davano atto dell’intervenuto deposito dell’accertamento tecnico preventivo e che l’immobile era stato rilasciato in data 21.12.22.

La difesa di parte intimante rappresentava che era stato raggiunto un accordo con la convenuta A.B. e che il giudizio proseguiva nei soli confronti del convenuto L.S., dando atto della sussistenza di una morosità pari ad euro 2300,00 per canoni maturati sino al rilascio anche laddove fosse stato applicato il conteggio risultante dalla consulenza tecnica preventiva conclusasi medio tempore.

Il giudice, alla prima udienza di merito invitava le parti ad esperire il tentativo obbligatorio di mediazione che si concludeva con esito negativo. All’udienza di discussione finale la difesa di parte attrice si opponeva alla ammissione della ATP nel presente giudizio ed alle risultanze cui era pervenuto il consulente e precisava che la morosità alla data del rilascio ammontava ad euro 6600,00 oltre oneri intimati e quelli scaduti in corso di causa.

2 merito della lite

In via preliminare in ordine alla eccezione del mancato rispetto dei termini a difesa dei convenuti si osserva che l’atto introduttivo del giudizio è stato notificato al sig. L.S. in data 18.04.22 ed è stato ritirato dalla stessa sig.ra A.B.; per l’udienza del 16 maggio 2022 i termini a difesa di 20 giorni ex art. 660 cpc sono stati ampiamente rispettati.

Sempre in via preliminare, la difesa di parte attrice ha dichiarato di avere “transatto” il giudizio nei confronti della signora A.B. e di volere proseguire la causa contro il solo convenuto L.S. Luciano; non vi è stata contestazione da parte dei convenuti, pertanto deve essere dichiarata cessata la materia del contendere nei confronti della sig.ra A.B..

Nel merito la domanda dell’attore nei confronti del sig. L.S. è fondata e va pertanto accolta per i motivi di seguito considerati.

Il convenuto non ha provato l’avvenuto pagamento della morosità intimata e parte intimante ha dichiarato che l’omesso pagamento dei canoni si è protratto per tutto il corso del giudizio sino al rilascio.

La materia del contendere in ordine al rilascio deve dichiararsi cessata essendo intervenuta la restituzione dell’immobile in data 21.12.22.

In ordine alla relazione di cui all’accertamento tecnico preventivo promosso in separato giudizio, si rileva che lo stesso non è stato acquisito da questo Giudice nel presente procedimento in quanto le domande riconvenzionali svolte dalla difesa convenuta sono da dichiararsi inammissibili stante l’omessa istanza ex art. 418 cpc. Nella memoria integrativa di parte convenuta ove sono state svolte le domande riconvenzionali.

Infatti il predetto articolo recita che “il convenuto che abbia proposto una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell’art. 416 cpc deve con istanza contenuta nella stessa memoria a pena di decadenza della riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che a modifica del decreto di cui al secondo comma dell’art. 415 cpc, pronunci non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione di udienza….” .

Pertanto non avendo domande da scrutinare in ordine a tali circostanze (non essendo state peraltro formulate domande riconvenzionali in fase sommaria), la relazione di cui all’ATP non è rilevante ai fini della decisione del presente giudizio e per tale ragione non è stata acquisita da questo giudice.

Parte attrice ha depositato in atti il contratto di locazione in essere inter partes sottoscritto in data 8.09.18, debitamente registrato (documento 1 fascicolo attore) il quale all’art. 5 prevede un corrispettivo per la locazione da versarsi entro il giorno 5 di ogni mese, pari ad euro 550,00 mensili, dando prova adeguata del titolo e della scadenza dell’obbligazione contrattuale, di cui il conduttore si è reso inadempiente. E’ pacifico che nei contratti ad uso abitativo l'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore, che deve esclusivamente dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d’inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).

Non v’è dubbio che l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integri, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale.

Quanto alla domanda di condanna al pagamento per gli oneri condominiali svolta da parte attrice la stessa non può essere accolta dal momento che non è stata fornita prova dell’effettivo esborso da parte della locatrice; infatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass. 20348/10).

In altri termini il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio in nome proprio, per fare valere un diritto altrui (art.81 cpc) e, cioè, per esigere in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato quest’ultimo nei riguardi di esso condomino.

Infatti, l’art.9 della L.392/78, nell’interpretazione accolta dalla giurisprudenza, pone due condizioni per permettere il recupero, da parte del proprietario degli oneri accessori: la rituale messa in mora ed il pagamento delle somme di cui si chiede il rimborso, che non rinviene in atti, giacché “incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’avere indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (Cass. n. 8938/87; Cass. n. 24207/06, Cass.6403/04, Tribunale Roma, sentenza n. 2826/20 dott.ssa Caiffa; Tribunale di Roma, dott.ssa Nardone 2470/17, 48720/18 ).

La morosità alla data del rilascio è pari ad euro 6600,00 al canone contrattuale e pertanto la risoluzione contrattuale deve essere imputata al grave inadempimento del Sig. L.S.il quale deve essere condannato al pagamento della predetta somma oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo: Le spese di lite seguono la soccombenza.

P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

- dichiara cessata la materia del contendere nei confronti di A.B.;

- dichiara risolto il contratto sottoscritto inter partes in data 8.09.18 e registrato in data 19.09.18 relativamente all’immobile sito in Roma via (omissis) per inadempimento grave del convenuto;

- dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;

- condanna il convenuto al pagamento dei canoni di locazione pari ad euro 6.600,00 per i canoni insoluti da gennaio 2022 al dicembre 2022, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta in questa sede la domanda di pagamento degli oneri contrattuali;

- condanna il convenuto al pagamento in favore dell’attore delle spese legali che si liquidano nella misura di euro 2600,00 per compensi ed euro 200,00 per spese vive, ivi inclusi gli oneri di mediazione, oltre iva, cpa e rimborso forfettario al 15% come per legge;