Svolgimento del processo

1. – (omissis) conveniva, davanti al Tribunale di Livorno, la (omissis) S.r.l., al fine di sentire pronunciare la produzione dell’effetto traslativo, in forza dell’impegno assunto con il preliminare di vendita (omissis) del 1° aprile 2008, e al fine di sentire ridurre il prezzo della vendita alla somma già complessivamente corrisposta di euro 300.000,00, in ragione dei vizi e difetti dell’immobile e dell’inadempienza della promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile nonché all’obbligo di corrispondere fideiussione a garanzia delle somme ricevute.

Si costituiva in giudizio la (omissis) S.r.l., la quale eccepiva l’inadempimento della promissaria acquirente, per non aver dato corso all’obbligo assunto di soddisfazione di una parte del prezzo mediante la dazione in permuta di altro immobile, e dunque – in via riconvenzionale – chiedeva che fosse accertato il legittimo esercizio del recesso dal preliminare della promittente venditrice, con il conseguente accertamento del diritto di ritenzione della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.

Nel corso del giudizio erano assunte le prove orali ammesse ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 71/2013, depositata il 22 gennaio 2013, accoglieva parzialmente la domanda di parte attrice e, per l’effetto, disponeva il trasferimento della proprietà in ragione dell’impegno assunto con il preliminare del 1° aprile 2008, subordinando la produzione dell’effetto traslativo alla condizione che parte attrice versasse il residuo prezzo di acquisto, pari ad euro 184.029,00, da cui era stato scomputato il solo importo di euro 49.625,00 per i vizi e difetti da cui era affetto l’immobile.

2. – Proponeva appello (omissis), insistendo affinché il prezzo di vendita fosse ridotto alla complessiva di somma di euro 300.000,00 già versata, in considerazione – tra l’altro – dell’incidenza delle ipoteche che insistevano sul bene, delle quali chiedeva comunque condannarsi controparte alla relativa cancellazione.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione l’(omissis) S.r.l., la quale chiedeva il rigetto dell’appello.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che la domanda volta ad ottenere la condanna della promittente alienante alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile era inammissibile, in quanto formulata per la prima volta in sede di gravame; b) che già era stata operata una congrua e logica decurtazione del valore contrattuale, sulla scorta delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, proprio ai fini dell’esecuzione dei lavori necessari per la definitiva messa a norma dell’immobile, valutati in complessivi euro 49.625,00, di cui euro 41.725,00 in base alle indicazioni della relazione peritale ed ulteriori euro 7.900,00 in base alle risultanze della relazione integrativa, ai fini della realizzazione delle opere di allaccio alla pubblica fognatura; c) che, con riferimento alla cancellazione delle ipoteche, essa era stata pattuita a cura e carico del promittente venditore, sicché, in ordine alla persistenza di tali gravami, non doveva essere defalcato alcunché dal corrispettivo pattuito.

3. – Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, (omissis).

È rimasta intimata l’(omissis) S.r.l.

4. – La ricorrente ha presentato memoria illustrativa in ragione della fissazione dell’adunanza camerale.

Con ordinanza interlocutoria n. 10606/2022, depositata il 1° aprile 2022, all’esito della camera di consiglio non partecipata del 3 dicembre 2021, la causa è stata rimessa alla pubblica udienza.

5. – Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.

Motivi della decisione

1. – Con l’unico motivo svolto la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2932 c.c., per avere la Corte di merito – a fronte dell’obbligo assunto dalla promittente alienante di svincolare l’immobile dai gravami su esso esistenti (recte dall’ipoteca volontaria iscritta il 16 dicembre 2005, al n. 7.397 r.p., per euro 600.000,00, a garanzia di un mutuo di originari euro 300.000,00, e dall’ipoteca giudiziale iscritta il 23 marzo 2007, al n. 1.863 r.p., per euro 130.000,00, a garanzia di un capitale di euro 116.300,69), in vista della stipulazione del contratto definitivo di vendita, e del perdurante inadempimento di tale obbligo – escluso che dette ipoteche potessero essere defalcate, attesa la sufficienza dell’obbligo di cancellazione assunto dalla promittente venditrice, che avrebbe dovuto eseguirlo a sua cure e spese, senza ponderare l’incidenza economica della persistenza di tali gravami.

Obietta l’istante che, secondo l’assunto della Corte territoriale, la promissaria acquirente avrebbe dovuto corrispondere il residuo prezzo, nella misura di euro 184.029,00, ai fini di conseguire la proprietà di un immobile gravato da ipoteche non cancellate, a causa dell’inadempimento della società promittente venditrice; e ciò in spregio alla situazione che si sarebbe determinata ove il preliminare fosse stato correttamente adempiuto, ipotesi in cui l’odierna ricorrente avrebbe ottenuto la proprietà dell’immobile libero da pesi all’esito del pagamento del residuo prezzo.

Sicché, ove fosse stato dato seguito alla declaratoria della sentenza impugnata, l’istante avrebbe dovuto corrispondere l’intero prezzo senza ottenere la libertà dell’immobile dalle ipoteche, ma con la mera aspettativa di ottenere, dopo il trasferimento, il tardivo adempimento dell’obbligo assunto dalla promittente alienante, con la prospettiva di dover ricercare i creditori ipotecari, soddisfarli e poi adoperarsi per recuperare dall’(omissis) quanto sborsato per suo conto.

In adesione a queste coordinate, assume la ricorrente che, pur non potendo pretendersi la condanna della promittente alienante alla liberazione della cosa dai pesi di carattere reale da cui essa era onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli erano stati imposti, in ragione della sussistenza di un facere infungibile che sarebbe stato imposto a vantaggio di terzi, nondimeno sarebbe stata esigibile la riduzione del prezzo della compravendita, alla stregua dell’incidenza dei gravami insistenti sul bene, ovvero la disposizione della sospensione del pagamento del residuo prezzo, fintanto che la controparte non avesse adempiuto all’obbligo di cancellare tali gravami.

1.1. – Il motivo è fondato.

Infatti, una volta accertato l’inadempimento della promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, la Corte distrettuale avrebbe dovuto darsi carico di affrontare il nodo (espressamente posto al giudice di merito), relativo all’incidenza della persistenza di tali iscrizioni pregiudizievoli sui termini dell’invocata esecuzione in forma specifica, e non già limitarsi a sancire la formale permanenza dell’obbligo di cancellazione, pur a fronte dell’obbligo della promissaria acquirente di corrispondere nelle more il prezzo residuo (convenuto per l’acquisto di un immobile libero da pesi), ai fini della produzione dell’effetto traslativo.

Si premette che la subordinazione dell’effetto traslativo ex art. 2932 c.c. al pagamento del residuo prezzo in tesi dovuto non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all’atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest’ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8164 del 22/03/2023; Sez. 5, Ordinanza n. 8054 del 23/03/2021; Sez. 3, Sentenza n. 29358 del 13/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 30469 del 23/11/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20226 del 31/07/2018; Sez. 1, Sentenza n. 25364 del 29/11/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10827 del 06/08/2001; Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 27/12/1994).

Tanto premesso, l’inadempienza del promittente venditore all’obbligo di provvedere all’eliminazione dei vincoli esistenti, al pari della sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c., ma consente a questi, ove di tale facoltà intenda avvalersi, di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendere il pagamento, potendo, invece, chiedere al giudice che, con la pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizione.

Segnatamente ciò comporta che il promissario acquirente medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, sia dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo (del quale sia previsto il versamento all’atto della stipulazione del definitivo), potendo chiedere che il giudice (come, nel caso di specie, ha chiesto), con la pronuncia che tiene luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dell’eventualità dell’evizione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19135 del 23/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 2661 del 23/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 7471 del 05/06/2000; Sez. 2, Sentenza n. 5228 del 29/05/1999; Sez. 2, Sentenza n. 936 del 30/01/1997; Sez. 1, Sentenza n. 7013 del 22/12/1988; Sez. U, Sentenza n. 1720 del 27/02/1985).

La sentenza impugnata ben poteva, quindi, consentire alla promissaria acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile, attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni.

Questa possibilità è fuori dello schema dell’azione surrogatoria di cui all’art. 2900 c.c. e rientra in quello della compensazione giudiziale ex art. 1243 c.c. del credito della promittente alienante con il debito della promissaria acquirente che adempie ex art. 1180 c.c. un’obbligazione altrui.

O, in alternativa, non era precluso al giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, come richiesta dalla promissaria acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attrice avrebbe dovuto adempiere all’obbligazione di pagare il residuo prezzo, di subordinare tale pagamento – per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi – all’estinzione, da parte della promittente alienante, delle ipoteche (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3176 del 09/02/2011; Sez. 2, Sentenza n. 8143 del 28/04/2004; Sez. 2, Sentenza n. 14025 del 14/12/1999).

Opzioni, queste, che devono essere rimesse alla ponderazione del giudizio di rinvio.

2. – In definitiva, il ricorso deve trovare accoglimento, nei sensi di cui in motivazione.

La sentenza impugnata deve, dunque, essere cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

“Ove il promissario acquirente abbia richiesto l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita (omissis), nonostante l’inadempimento del promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice – conformemente alle istanze all’uopo avanzate – consentire al promissario di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull’immobile ovvero subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni”.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.