Con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, l'Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni agli uffici sulle novità introdotte sulle locazioni brevi dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213).

L'articolo 1, comma 63, della Legge di bilancio 2024 ha modificato l'articolo 4 del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, rubricato «Regime fiscale delle locazioni brevi», al fine di: innalzare l'aliquota dell'imposta sostitutiva; delineare le modalità per procedere agli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, in maniera conforme al diritto dell'Unione europea, secondo quanto declinato dalla Corte di giustizia dell'Unione europea.

In argomento, si osserva che le locazioni brevi sono quei contratti di locazione d'immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d'intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Come precisato con la circolare n. 24/E del 2017, i contratti tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell'oggetto e della durata. Non è richiesta l'adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l'oggetto (l'immobile ed eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Premesso ciò, di seguito, i chiarimenti del Fisco.

La modifica dell'aliquota dell'imposta	Imposta sostitutiva. L'aliquota dell'imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione.
	La scelta del proprietario. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d'imposta per cui fruire dell'aliquota ridotta del 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta d'interesse.
	Periodo di riferimento. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
La ritenuta operata dai soggetti intermediari	Sostituti di imposta. Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d'acconto sull'ammontare dei canoni, all'atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest'ultimo ha scelto.
	Le attività de locatore. Dal canto suo, il locatore dovrà determinare l'imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d'acconto e corrispondere l'eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.
Intermediari non residenti UE ed extra-UE	Attività in Italia. Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa.
	Soggetti Stato membro. I soggetti residenti in uno Stato membro dell'Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
	Soggetti Extra UE. I soggetti extra-UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale. La modifica normativa in commento, come precisato nella relazione illustrativa, ha la finalità di adeguare l'ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, Airbnb.  Resta fermo che, per i citati soggetti, residenti al di fuori dell'Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell'Unione europea, che non ottemperano alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.