Svolgimento del processo / Motivi della decisione

Con atto di intimazione di F****o e B****i citazione per la convalida, notificato in data 29 giugno 2022 ed ai sensi dell’art. 140 c.p.c. (deposito presso la B****T P****a il 5.7.2022 ed avviso ex art. 660 c.p.c. in data 6.7.2022, l’attore, quale proprietario di un immobile sito in Rende al Viale della B****a n. 186, 3^ piano, iscritto al foglio 40 particella 908 sub 18, deducendo di avere concesso in locazione ad uso abitativo alla parte convenuta tale unità immobiliare, per la durata di un anno e rinnovato per ulteriori 12 mesi, con contratto del 21.2.2021 registrato in data 9.4.2021 al n. 2209 sez. 3^ presso l’Agenzia delle Entrate, per un canone mensile pari ad euro 400,00 da corrispondersi entro il giorno venti di ogni mese, deduceva che la conduttrice si era resa morosa del pagamento dei canoni di locazione per il periodo dal mese di marzo 2022 al mese di giugno 2022 per euro 1.600,00 nonché morosa del pagamento degli oneri condominiali per euro 90,00, oltre che del pagamento delle utenze luce, acqua, gas e rifiuti per euro 1.975,76.

Il locatore, rimasti inevasi i solleciti di pagamento, ha intimato alla conduttrice lo F****o per morosità, convenendola al contempo in giudizio per la relativa convalida e l’emissione dell’ingiunzione di pagamento per i suddetti canoni e per quelli a scadere, oltre alle restanti somme dovute per canoni condominiali e spese e utenze oltre interessi e rivalutazione al soddisfo oltre alle spese del procedimento o, in caso di opposizione, per l’emissione dell’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.. Con vittoria di spese e competenze di giudizio, da distrarsi. La Sig,ra F****W si è costituita in giudizio depositando comparsa di costituzione, con la quale si è opposta alla convalida di F****o ed ha chiesto in via preliminare la sospensione della procedura di F****o e dichiarare cessata la materia del contendere in ordine allo F****o, per avere già trovato altra abitazione presso la quale si sarebbe trasferita entro il mese, a tal fine documentando il pagamento di apposita cauzione.

Ha contestato la dedotta morosità per avere ella provveduto al pagamento dei canoni di locazione sino alla mensilità di luglio 2022 compresa ed ha dedotto l’insussistenza della morosità per i mesi successivi di agosto e di settembre 2022 ove compensate con le due mensilità da ella versate al locatore a titolo di cauzione.

Ha allegato le ricevute di pagamento dei canoni di locazione per le mensilità fino al marzo 2022 compreso.

Ha chiesto un rinvio dell’udienza al fine di produrre le ulteriori ricevute di pagamento. Ha eccepito che l’immobile de quo ha sempre manifestato vizi che lo rendevano inidoneo alluso abitativo e che tali vizi, come la muffa, l’umidità e quant’altro, non sono mai stati risolti dall2****3 sebbene più volte invitato a farlo riservandosi di valutare di agire al fine di risarcimento dei danni. In via subordinata ha chiesto la concessione di un termine di grazia ex art. 55 l. 392/1978, per il rientro dalle morosità accumulate qualora effettivamente accertate se effettivamente dovute.

All’udienza ha insistito nelle dette deduzioni e richieste ed ha esposto la sua situazione di difficoltà economica quale madre di una bambina di due anni;

All’udienza parte intimante ha contestato le deduzioni ed eccezioni avversarie, ha dichiarato che la morosità persiste dal mese di marzo 2022 compreso; ha insisto nelle sue richieste. Con ordinanza del 13.10.2022, ritenuta, fra l’altro inammissibile la richiesta di termine di grazia, in quanto formulata solo in via subordinata rispetto alla opposizione e condizionata ad un successivo accertamento dell’importo che si riterrà dovuto, ha disatteso l’istanza di convalida dello F****o e dichiarato inammissibile la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo ed ai sensi dell’art. 665 c.p.c. ha emesso ordinanza di rilascio, con riserva delle eccezioni della convenuta, fissando per l’esecuzione, la data del 19 dicembre 2022 ed ha assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria, ha disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio di merito fissando l’udienza ex art. 420 c.p.c. del 28 marzo 2023, assegnando a parte attrice termine perentorio sino a trenta giorni prima e a parte convenuta sino a dieci giorni prima di tale udienza per l’eventuale integrazione degli atti introduttivi.

Parte attrice ha depositato nei termini memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ed ha dedotto che nonostante la notifica dell’ordinanza di rilascio e del precetto la convenuta non aveva provveduto al rilascio dell’immobile ed ha allegato oltre al precetto notificato, il preavviso di rilascio per il giorno 20.3.2023 ed ha insistito nelle sue richieste. Ha evidenziato che la morosità ammonta ad 4.800,00 per i canoni dal mese di marzo 2022 al mese di febbraio 2023, oltre alle somme dovute per gli oneri accessori pari ad 2.065,76 ed ha chiesto rigettata l’opposizione proposta perché infondata in fatto ed in diritto, accertata la morosità della resistente, dichiarare lo F****o per morosità, con conseguente conferma del rilascio, e la risoluzione del contratto di locazione datato 20.02.2021 per inadempimento della Sig.ra F****W I****E, condannando altresì l’intimata al pagamento dei canoni scaduti non pagati, quantificati ad oggi in 4.800,00 (febbraio 2023) e a quelli maturandi fino al giorno dell’effettivo rilascio, oltre interessi legali fino al soddisfo, nonché alla somma di 2.065,76 per gli oneri accessori; condannare, altresì, la convenuta al pagamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio, non avendo partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria senza giustificato motivo; con condanna alle spese del giudizio ( 210,00 per notifica, oltre contributo e marca), da distrarsi.

Parte convenuta ha depositato tardivamente la memoria integrativa in data 27 marzo 2023 con la quale ha insistito in quanto già dedotto ed eccepito nella comparsa di costituzione e nella richiesta subordinata di termine di grazia ed ha evidenziato di avere già lasciato l’immobile locato essendo andata a vivere in altra abitazione chiedendo pronunciarsi sul punto la cessata materia del contendere. Ha dedotto che, a causa di un danneggiamento della porta di ingresso non ha potuto prelevare gli ultimi effetti rimasti nell’immobile in oggetto (tavolo, seggiolone e letto matrimoniale) ed ha concluso chiedendo Sospendere la procedura di F****o per morosità per le motivazioni di cui in parte motiva. Dichiarare cessata la materia del contendere su tal punto per le motivazioni di cui in parte motiva. Il tutto con vittoria di spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.c.. NEL MERITO Rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto e in diritto. Il tutto con vittoria di spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.c.. IN VIA SUBORDINATA Concedere ai sensi e per gli effetti dell’art. 55 della Legge 392/1978, che le venga concesso il così detto termine di grazia affinché possa rientrare delle morosità qualora accertate se effettivamente dovute ed accumulate nel termine più

ampio possibile consentito dalla legge, ovvero in 120 giorni. Ed ha richiamato gli atti già allegati.

All'odierna udienza del 28.3.2023 i procuratori delle parti hanno discusso la causa. Il procuratore di parte attrice ha precisato che l’immobile non è stato liberato, rilevando la mancata consegna delle chiavi. Il procuratore di parte convenuta ha evidenziato l’impossibilità della Sig.ra F****W di accedere con la propria chiave nell’appartamento per prelevare gli ultimi effetti rimasti (tavolo, seggiolone e letto).

Esaurita la discussione orale dei procuratori delle parti, questo Giudice all’esito della camera di consiglio pronuncia sentenza come di seguito.

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La domanda attorea è fondata e merita di essere accolta. Va premesso che è da ritenersi inammissibile in questa fase la richiesta di concessione di termine di grazia, di cui era stata peraltro già rilevata l’inammissibilità nella fase della convalida (perché formulata quale richiesta subordinata ed altresì condizionata).

Risulta infatti pacifica e riscontrata dalla documentazione in atti, la stipulazione tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo secondo i termini sopra indicati. Deve poi ritenersi la morosità della convenuta nel pagamento dei canoni di locazione per il periodo a partire dal marzo 2022 compreso e sino all’attualità. Parte convenuta infatti non ha fornito prova del pagamento dei canoni richiesti e non ha contestato la morosità relativa al mancato pagamento di oneri condominiali ed utenze. Inoltre, premesso che (Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015 (Rv. 634361 - 01) In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione, va rilevato che parte convenuta, ha solo genericamente eccepito l’inidoneità dell’immobile ad uso abitativo, senza tuttavia di tanto fornire compiuta prova ma limitandosi ad allegare foto e conversazioni whatsapp circa macchie e umidità. In merito va rilevato che, in tema di locazione di immobili, il pagamento del canone rappresenta la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale, pertanto, non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale di detta obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., in ogni caso sarebbe legittima soltanto quando venisse completamente a mancare la prestazione della controparte (cfr. ex multis Cass. Civ. n.9863/98; Cass. Civ. n.2855/2005; ed ancora Cass. Civ. Ord. 13887/2011).

E pur vero che può ritenersi legittima una sospensione parziale o totale del pagamento del canone ai sensi dell’art. 1460 c.c. anche in caso di inesatto adempimento, tuttavia tale sospensione può ritenersi giustificata solo nell’ipotesi di un effettivo squilibrio delle rispettive prestazioni contrattuali (cfr. Cass. Civ. Sez. 3^, Ord. 22039 del 22.9.2017).

Nel caso in esame, come già sopra considerato, alcun utile elemento a sostegno di tale eccezione di inadempimento, è stato fornito, non emergendo una situazione tale da impedire ovvero rendere non idoneo il godimento dell’immobile ad uso abitativo. Non si ravvisa pertanto alcun inadempimento contrattuale da parte della locatrice e l’eccezione formulata ex art. 1460 c.c. da parte convenuta deve ritenersi infondata. Deve pertanto ritenersi accertato l’inadempimento della convenuta nel pagamento dei canoni di locazione nei termini dedotti da parte attrice.

In conclusione, deve ritenersi accertata una morosità pari, complessivamente, ad 5.200,00, per canoni insoluti dal mese di marzo 2022 al mese di marzo 2023, non risultando che l’immobile, in assenza di un verbale di rilascio e/o consegna delle chiavi, essendo rimasto non dimostrato inoltre che la convenuta si sia trasferita in altra abitazione (non essendo a ciò sufficiente la documentazione relativa al pagamento della relativa caparra) e permanendo all’interno dell’immobile altresì mobilia di pertinenza della conduttrice, ad oggi sia stato liberato.

Deve essere, dunque, accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della convenuta, in considerazione del prolungato periodo della morosità per oltre le due mensilità previste ai sensi dell’art. 5 l. 392 del 1978.

La convenuta pertanto deve essere condannata al pagamento in favore di parte attrice dell’importo di euro 5.200,00 a titolo di canoni di locazione non pagati, oltre interessi legali dalle singole scadenze e sino al soddisfo oltre al pagamento dei canoni a scadere sino all’effettivo rilascio, nonché al pagamento di oneri condominiali per euro 90,00 ed euro 1.954,35 per utenze e TARI. Non avendo la convenuta ottemperato all’ordinanza di rilascio, e qui intervenendo decisione nel merito in ordine al rapporto di locazione in oggetto, attesa la natura provvisoria (cfr. Cass. 10539/2014) della ordinanza di rilascio dell’immobile locato emessa ex art. 665 c.p.c., con la sentenza che sostituisce sul punto l’ordinanza di rilascio, la convenuta va condannata alla liberazione dell’immobile. Parte convenuta, inoltre, stante la sua soccombenza, deve essere condannata altresì al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, che, tenuto conto del valore della causa, si liquidano in

complessivi euro 1.700,00 (euro 460,00 per la fase di studio, euro 389,00 per la fase introduttiva, euro 851,00 per la fase decisionale) oltre rimborso forfettario al 15%, CAP e IVA.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione:

-accoglie la domanda proposta da 2****3 V****a C****a nei confronti di F****W I****E, per come in parte motiva, e, per l’effetto, risolve il contratto di locazione del 21.02.2021 registrato in data 09.04.2021, stipulato fra le parti;

-condanna la convenuta F****W I****E al pagamento, in favore di parte attrice 2****3 V****a C****a della somma di euro 5.200,00 a titolo di canoni di locazione insoluti per i periodi dal mese di marzo 2022 al mese di marzo 2023 compreso, oltre interessi legali dalle singole scadenze e sino al soddisfo ed oltre al pagamento dei canoni a scadere sino all’effettivo rilascio, nonché al pagamento degli oneri condominiali per euro 90,00 ed oltre al pagamento di euro 1.954,35 per utenze e TARI;

-condanna inoltre la convenuta F****W I****E, sostituendosi la presente sentenza all’ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c., al rilascio dell’immobile sito in Rende al Viale della B****a n. 186, 3^ piano, iscritto al foglio 40 particella 908 sub 18, libero di persone e cose e fissa per l’esecuzione la data del 28 aprile 2023.

-condanna altresì la convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese e competenze di lite, che si liquidano in complessivi euro 1.700,00, oltre rimborso forfettario al 15% CAP e IVA, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti.