Svolgimento del processo

Con sentenza n. 5169/2014, depositata il 06/10/2014, la CTR della Lombardia (Sezione Staccata di Brescia) ha confermato la pronuncia di primo grado, che aveva respinto il ricorso presentato dalla contribuente contro l'avviso di liquidazione n. I , riferito a una maggiore imposta di registro e alle correlate sanzioni, conseguenti al mancato riconoscimento dell'agevolazione "prima casa" in relazione all'acquisto immobiliare stipulato 1'11/12/2009.

Con tale atto, FS aveva acquistato la proprietà, per la quota di ½, di un immobile e della relativa pertinenza, subordinando l'efficacia del contratto alla condizione sospensiva - non retroattiva, in deroga all'art. 1360 c. c. - dell'alienazione, nei successivi due anni, di un altro immobile, in precedenza acquistato dalla medesima ed adibito a primaria abitazione, con la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione "prima casa", dato che, a seguito di tale alienazione, non avrebbe avuto più la proprietà di altri immobili.

Secondo il giudice del gravame, era assorbente la considerazione che la condizione sopra descritta dovesse essere qualificata come condizione sospensiva meramente potestativa, rimessa all'arbitrio dell'acquirente, da ritenersi non apposta ai sensi dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986, con la conseguenza che la contribuente non poteva usufruire dell'agevolazione "prima casa" perché, al momento della stipula, era proprietaria di un altro immobile, venduto solo il 15/09/2010.

Avverso la sentenza della CTR, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, formulando due motivi d'impugnazione.

L'Agenzia delle entrate ha depositato memoria di costituzione solo per l'eventuale partecipazione all'udienza di discussione della causa.

Parte ricorrente ha depositato memoria Illustrativa delle proprie difese.

Motivi della decisione

1. Si deve preliminarmente rilevare che, sebbene non vi sia agli atti l'avviso di ricevimento, relativo alla notificazione effettuata a mezzo posta del ricorso per cassazione, spedito dall'ufficiale giudiziario il 03/04/2015, l'Agenzia delle entrate risulta avere depositato un atto di costituzione, sia pure al solo al fine di partecipare all'eventuale udienza di discussione, così fornendo la prova del perfezionamento del procedimento notificatorio, come evidenziato dalla stessa contribuente nella memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c. (cfr. Cass., Sez. 5, n. 26108 del 30/12/2015 e Cass., Sez. L, n. 16354 del 24/07/2007; v. anche Cass., Sez. 3, n. 4791 del 23/02/2021).

2. Con il primo motivo di ricorso è dedotta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non avere la CTR considerato che, in presenza di una condizione sospensiva, la verifica dei presupposti per l'agevolazione "prima casa" avrebbe dovuto essere effettuata guardando non al momento del perfezionamento dell'a cardo ma a quello dell'efficacia dello stesso, a seguito dell'avveramento della condizione, nella specie espressamente pattuita senza effetto retroattivo in deroga all'art. 1360 c. c.

Con il secondo motivo di ricorso è dedotta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per avere la CTR erroneamente ritenuto che la condizione sospensiva pattuita, in forza della quale l'acquisto immobiliare era stato condizionato alla vendita dell'altro immobile di proprietà dell'acquirente, fosse meramente potestativa, mentre invece si trattava di una condizione mista.

3. Per ragioni di ordine logico, deve essere esaminato prioritariamente il secondo motivo di impugnazione, tenuto conto che il primo motivo attiene ad una questione su cui la CTR non ha statuto, perché ha ritenuto trattarsi di questione assorbita, il cui esame è possibile nel caso in cui risulti fondata la censura formulata alla statuizione ritenuta assorbente.

4. Il secondo motivo di ricorso deve essere respinto, poiché, sebbene la decisione impugnata sia erroneamente motivata in diritto, Il dispositivo risulta tuttavia corretto.

Com'è noto, quando viene sottoposto a sindacato il giudizio di diritto operato nella statuizione Impugnata, il controllo del giudice dì legittimità investe direttamente la decisione e non è limitato alla plausibilità della giustificazione offerta (da ultimo, Cass., Sez. 2, n. 20719 del 13/08/2018; Cass., Sez. 1, n. 13086 del 24/06/2015).

Un giudizio di diritto, infatti, può risulta e incensurabile anche se mal giustificato, perché, secondo quanto prevede l'art. 384, comma 4, c.p.c. la decisione erroneamente motivata in diritto non è soggetta a cassazione, ma solo a correzione da parte della Corte, quando il dispositivo è conforme al diritto (Cass., Sez. U, n. 28054 del 25/11/2008).

4.1. Nel caso di specie, la CTR ha ritenuto che la contribuente non potesse fruire dell'agevolazione "prima casa" prevista dall'art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, perché l'efficacia dell'acquisto era stato subordinato all'avveramento dì una condizione sospensiva, qualificata come meramente potestativa, rimessa alla mera volontà dell'acquirente, da considerarsi (al finì fiscali) come non apposta, ai sensi dell'art:" 27, comma 3, d.P.R. cit., con la conseguenza che, dovendo guardarsi al momento In cui era stato stipulato il contratto, da quest'ultimo emergeva che l'acquirente, all'epoca, era già proprietaria di un'altra abitazione adibita a prima casa e che non poteva fruire dell’agevolazione in questione, mancando il requisito di cui all'art. 1, nota II bis, comma , lett . c) della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. cit.

Si deve, in proposito, tenere presente che, ai sensi dell'art. 27, comma 3, d.P.R. cit.

«Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore».

Per la parte che qui interessa, la disposizione richiamata prevede, dunque, che, in caso di compravendita, non si debba tenere conto (ai fini fiscali) della condizione sospensiva "meramente potestativa", che subordina l'efficacia dell'acquisto all'arbitrio dell'acquirente.

Questa Corte, con orientamento condiviso, ha più volte affermato che la condizione è "meramente potestativa" quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre deve essere qualificata "potestativa" quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato (v. Cass., Sez. 5, n. 30143 del 20/11/2019, anche con riferimento alla fattispecie esaminata; conf. Cass., Sez. 3, n. 18239 del 26/08/2014).

4.2. Nel caso di specie, dagli stessi argomenti della ricorrente, confermati dall'esposizione in fatto contenuta nella sentenza impugnata, si evince con chiarezza che la contribuente ha acquistato la quota di comproprietà indivisa pari a ½ di una unità immobiliare, costituita da un'abitazione e dalla relativa pertinenza, con l'espressa previsione che l'acquisto dovesse essere sottoposto alla condizione sospensiva della vendita da parte della stessa acquirente, entro due anni, di un altro Immobile In precedenza acquistato, adibito ad abitazione primaria, in precedenza acquistato.

I contraenti hanno anche stabilito che, in caso di avveramento della condizione, in deroga all'art. 1360 c.c., gli effetti dell'acquisto avrebbero operato, non retroattivamente, ma dal giorno dell’avveramento della condizione, che dalle allegazioni della ricorrente risulta intervenuto il 15/09/2010 (v. pp. 5 e 12 del ricorso introduttivo).

Tenuto conto di quanto appena illustrato, l'alienazione dell'immobile già in possesso dell'acquirente al momento dell'acquisto oggetto di giudizio non può essere considerata un evento integrante una condizione meramente potestativa, perché al suo avveramento concorrono circostanze non riconducibili al mero arbitrio della contribuente, rilevando, ad esempio, il reperimento di un soggetto terzo interessato all'acquisto e la convenienza dell'affare.

Non risulta, dunque, corretta la qualificazione della condizione sospensiva, alla cui verificazione era stata subordinata l'efficacia del contratto, così come operata dalla CTR.

4.3. Ciò non toglie che l'apposizione di tale condizione non influisca in alcun modo sulla sussistenza dei requisiti per la fruizione dell'agevolazione "prima casa".

Com'è noto, l'art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis vigente (l'atto in questione è stato registrato il 30/11/2009), tra le altre condizioni, stabilisce, al comma 1, lett. e),che l'aliquota agevolata dell'imposta di registro, riferita agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso, si applica, a condizione «che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo ...omissis».

Il successivo comma 4, poi, aggiunge che «In caso di dichiarazione mendace...omissis... sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte omissis».

In materia, questa Corte ha precisato che il godimento dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa presuppone, tra l'altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell'atto di acquisto dell'immobile, dichiarando espressamente, pena l'inapplicabilità dei benefìci stessi, a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l'Immobile; b) di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R. cit. (cfr., per tutte, Cass., Sez. 5, n. 3449 del 12/02/2009).

Il riconoscimento dell'agevolazione è, Infatti, subordinato alla formulazione di una specifica ed inequivoca istanza, che ha contenuto di dichiarazione non di mera scienza ma di volontà, in quanto orientata all'esercizio di un diritto soggettivo, subordinato all'esistenza di determinati presupposti, che devono essere dichiarati, in modo tale da porre l'Amministrazione finanziaria in condizioni di verificarne la sussistenza prima di operare la registrazione (Cass., Sez. 5, h. 8103 del 29/03/2017).

Solo nel casi eccezionali in cui l'acquisto dell'abitazione non opera in forza di un contratto di compravendita, come avviene in caso di trasferimento per effetto di una sentenza ex art. 2932 c. c., questa Corte ha ritenuto che le dichiarazioni sopramenzionate possano essere rese nel momento della richiesta di registrazione della sentenza nelle forme di cui all'art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 (v. da ultimo Cass., Sez. 5, n. 5349 del 27/02/.12.020 e Cass., Sez. 6-5, n. 635 del 12/01/2017).

La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell'agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell'atto di acquisto, ha indotto questa stessa Corte a ritenere, con decisione qui confermata, che la disciplina di tale agevolazione costituisca un'eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un'istanza - al principio generale, desumibile dall'art. 77 d.P.R. cit., secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento dell'imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all'erronea imposizione (così Cass., Sez. 6-5, n. 635 del 12/01/2017; Cass., Sez. 5, n. 2261 del 03/02/2014).

A conferma di tale ricostruzione si pone l'art. 1, comma 4 bis, della menzionata Nota, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (introdotto dall'art. 1, comma 55, I. n. 208 del 2015), che consente - ma solo a partire dal 1° gennaio 2016 - l'applicazione del beneficio "prima casa" anche all'atto di acquisto che non soddisfa il requisito di cui all'art. 1, comma 1, lett. c), della stessa Nota, sopra richiamato, per il quale i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano, senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto.

È stato necessario un apposito intervento legislativo, per ampliare le maglie applicative dell’agevolazione in questione, potendo ora, ma non al tempo della registrazione dell'atto In questione, il contribuente accedere al beneficio fiscale anche se il requisito di cui alla sopra descritta lett. c) - ovvero l'lmpossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l'agevolazione de qua - non sia soddisfatto al momento dell'acquisto, a condizione che l'immobile di cui l'acquirente sia già proprietario venga alienato entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Com'è noto, le norme che riconoscono agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione, in quanto derogatorie rispetto al regime Impositivo ordinario (cfr., con riferimento ad altre fattispecie, da ultimo Cass., Sez. 6-5, n. 21873 del 09/10/2020; Cass., Sez. 5, n. 7387 del 17/03/2020), sicché, ove, come nella specie, la norma preveda l'operatività dell'agevolazione in presenza di specifiche dichiarazioni rese nell'atto di acquisto in ordine alla sussistenza di determinati presupposti, questi ultimi devono essere presenti al momento della dichiarazione e non in altri momenti non previsti della legge.

4. Nel caso in esame, è da escludersi che, nell'atto di acquisto, la contribuente avesse dichiari to la sussistenza, in quel momento, del requisito indicato dall'art. 1, Nota II bis, comma 1, lett. c), della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, emergendo, anzi, la dichiarazione dell'esistenza di un altro immobile adibito ad abitazione primaria, che

.tuttavia la parte prevedeva di vendere, subordinando a tale evenienza, quale condizione sospensiva, l'efficacia del nuovo acquisto.

In questo modo, secondo la contribuente, l'acquisto avrebbe avuto effetto al momento in cui non era più proprietaria dell'immobile precedentemente acquistato, e avrebbe potuto fruire dell'agevolazione 'prima casa.

Come appena evidenziato, però, la norma agevolativa stabilisce che la dichiarazione in ordine ai requisiti da essa richiesti, compreso quello di cui all'art. 1, Nota II bis, comma 1, lett. c), della Tariffa allegata al d.P.R. cit. debba essere resa nell'atto di acquisto, con la conseguenza che quanto dichiarato deve essere esistente al momento della dichiarazione (cfr., negli stessi termini, Cass., Sez. 5, n. 10513 del 21/04/2021).

In conclusione, l'esistenza, in contratto, della descritta condizione sospensiva non incide sulla necessità che la dichiarazione in ordine ai requisiti che consentono di fruire dell'agevolazione debba, per legge, riguardare la situazione esistente al momento della stipula.

4.5. Il secondo motivo di ricorso deve pertanto essere respinto in applicazione del seguente principio: «In tema di agevolazioni fiscali per l'acquisto della 'prima casa, regolate dalla disciplina previgente alle modifiche apportate dall'art. 1, comma 55, I. n. 2008 del 2015, la dichiarazione prescritta dall'art. 1, Nota II bis, comma 1, lett. c), della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ovvero l'impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con la medesima agevolazione, deve essere effettuata nell'atto di acquisto e deve riguardare la situazione esistente in quel momento, senza che abbia rilievo, ai fini fiscali che le parti abbiano pattuito di subordinare l'efficacia dell'acquisto alla condizione sospensiva della rivendita, entro un dato termine, dell'abitazione già appartenente all'acquirente».

s. Il rigetto dei secondo motivo di ricorso non consente l'esame del primo che, riguardando questioni dichiarate assorbite dal giudice di appello, avrebbe potuto essere vagliato solo in caso di accoglimento del secondo motivo, riferito alla statuizione assorbente (cfr. Cass., Sez 5, n. 23558 del 05/11/2014).

6. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.

7. Nessuna statuizione sulle spese deve essere adottata, tenuto conto che l'intimata ha depositato l'atto di costituzione solo per partecipare all'eventuale udienza di discussione, che non vi è stata.

8. In applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; dà atto, in applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta, se dovuto.