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29 gennaio 2024
Contrasto alle locazioni turistiche in nero
La Guardia di Finanza ha posto in essere un'attività volta alla prevenzione e al contrasto delle locazioni turistiche esistenti nel territorio.
La Redazione
L'oggetto Affitti in nero e locazioni brevi irregolari
La normativa
La disciplina Quanto alle locazioni ordinarie, art. 13, comma 1, L. n. 431/1998 prevede che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del Codice civile. Invece, quanto alle locazioni brevi, l'art. 4 del Decreto-Legge n. 50 del 2017, prevede che si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La notizia giuridica Con comunicato stampa del 23 gennaio 2024, nell'àmbito del contrasto al fenomeno locazioni in nero, è emerso che la Guardia di Finanza ha accertato nel centro storico di Bologna, evasione per una cifra di oltre 950 mila euro.
Nella specie, erano stati individuati Bed & Breakfast qualificabili come evasori totali che offrivano servizi di pernottamento e prima colazione, e che in 5 anni avevano omesso di dichiarare al Fisco complessivamente oltre 700 mila euro di reddito. Le strutture risultavano particolarmente attive nei periodi concomitanti alle manifestazioni organizzate presso il polo fieristico di Bologna, offrendo anche pacchetti promozionali collegati a specifici eventi. Anche un affittacamere situato nella medesima zona era stato sottoposto a controllo in quanto risultava attivo sui principali portali web di prenotazione (quali Booking ed Airbnb) con numerose recensioni, omettendo tuttavia di dichiarare i redditi conseguiti negli ultimi anni per circa 250 mila euro. Nel corso del 2023 sono stati, tra l'altro, svolti controlli fiscali nei confronti di 3 società che hanno gestito complessivamente, negli ultimi tre anni, oltre 50 appartamenti di proprietà di privati, concessi in locazione breve tramite i portali telematici e nei confronti di altri Bed & Breakfast e Affittacamere che operavano totalmente “in nero” o che, comunque, dichiaravano meno della metà dei propri guadagni.
Il contrasto al fenomeno degli affitti in nero e delle locazioni brevi irregolari risponde alla duplice esigenza di tutelare il mercato delle locazioni immobiliari a breve e lungo termine, al fine di proteggere gli studenti e i lavoratori in cerca di sistemazioni abitative regolari, e di costituire un presidio di legalità fiscale nello specifico settore, che risulta in costante crescita nel particolare frangente cittadino degli ultimi anni.
Considerazioni Quanto accaduto a Bologna, ricalca l'ulteriore recente previsione della Legge di bilancio 2024 (cedolare secca) e, in particolare, con l'introduzione del CIN. In tal ultimo contesto, difatti, il Legislatore al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, con l'art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il Ministero dovrà assegnare, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.
Precedenti giurisprudenziali In argomento, si osserva che in una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7634). Anche l'affitto in nero di un appartamento a immigrati integra il reato di favoreggiamento dell'immigrazione. E ciò anche se il canone è stipulato a prezzo di mercato, in quanto il profitto illegittimo risiederebbe nella possibilità del locatore di evadere le tasse (Cass. pen. sez. I, 5 luglio 2017, n. 32391).
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