La circolare 24/E del 2020 dell'Agenzia delle Entrate ha precisato che per edificio unifamiliare si intende un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall'esterno», presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

Il rappresentante del Governo, nel corso dei lavori alla Camera dei deputati, ha affermato che la disposizione è finalizzata ad evitare, in linea con quanto indicato nella relazione tecnica, effetti negativi sui saldi di finanza pubblica, con particolare riferimento a un possibile aumento del debito pubblico. Il potenziale aumento del debito pubblico sarebbe, in particolare, riconducibile agli effetti in termini di aumento del fabbisogno che deriverebbero dai flussi di cassa in uscita conseguenti all'acquisto dei crediti d'imposta da parte delle amministrazioni pubbliche interessate, che, qualora non avessero carattere sostitutivo rispetto ad altre spese, si configurerebbero, di fatto, come un pagamento anticipato dei medesimi crediti in favore di soggetti esterni al comparto delle Pubbliche Amministrazioni.

Tale sottoscrizione è autorizzata nel limite del 10% della quota annuale che eccede i crediti di imposta sorti a fronte di spese legate al Superbonus, già utilizzati in compensazione (ai sensi dell'articolo 17 del Decreto Legislativo n. 241 del 1997, recante la disciplina generale dei versamenti unitari e delle compensazioni dei crediti); a condizione che il cessionario abbia esaurito la propria capienza fiscale nello stesso anno. In ogni caso, il primo utilizzo può essere effettuato in relazione alle emissioni ordinarie (come precisato a seguito dell'esame presso la Camera) effettuate a partire dal 1° gennaio 2028. Ad esito di modifiche approvate dalla Camera dei deputati, viene demandato ad appositi provvedimenti di natura direttoriale dell'Agenzia delle entrate e del Ministero dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, il compito di individuare le modalità applicative delle norme in esame.

La documentazione rilevante è la seguente:

1. titolo edilizio abilitativo degli interventi, oppure, nel caso di interventi in regime di edilizia libera, dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa vigente;
2. notifica preliminare dell'avvio dei lavori all'azienda sanitaria locale, oppure, nel caso di interventi per i quali tale notifica non è dovuta in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che attesti tale circostanza;
3. visura catastale ante operam o storica – come precisato dalla Camera dei deputati - dell'immobile oggetto degli interventi, oppure, nel caso di immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
4. fatture, ricevute o altri documenti comprovanti le spese sostenute, nonché documenti attestanti l'avvenuto pagamento delle spese medesime;
5. asseverazioni, quando obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e di congruità delle relative spese, corredate da tutti gli allegati previsti dalla legge, rilasciate dai tecnici abilitati, con relative ricevute di presentazione e deposito presso i competenti uffici;
6. nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali, delibera condominiale di approvazione dei lavori e relativa tabella di ripartizione delle spese tra i condomini;
7. nel caso di interventi di efficienza energetica diversi – come chiarito durante l'esame presso la Camera – da quelli del cd. Superbonus, la documentazione prevista a tal fine dal decreto (recante Requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici- cd. Ecobonus);
8. visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione sulle spese sostenute per le opere, rilasciato dai soggetti abilitati.

1. nel caso di interventi di riduzione del rischio sismico, la documentazione prevista dal Decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 6 agosto 2020, n. 329;
2. contratto di appalto sottoscritto tra il soggetto che ha realizzato i lavori e il committente.

La Legge n. 38/2023 (art. 2, comma 4) abroga anche una serie di norme che, nella disciplina previgente all'articolo 121, già riconoscevano la possibilità di cessione del credito per interventi di riqualificazione energetica e di ristrutturazione importante di primo livello (prestazione energetica) per le parti comuni degli edifici condominiali, nonché di ristrutturazione edilizia antisismica. Nello specifico sono state abrogate le disposizioni di cui all'articolo 14, commi 2-ter, 2-sexies e 3.1, e all'articolo 16, commi 1-quinquies, terzo, quarto e quinto periodo, e 1-septies, secondo e terzo periodo, del Decreto Legge n. 63 del 2013.
Tali norme prevedevano che i soggetti beneficiari delle detrazioni potessero optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito, esclusa comunque la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.

Nel ciclo di audizioni svolte dalla Commissione VI Finanze sul Disegno di legge di conversione del provvedimento, è emersa l'istanza di tutelare gli ulteriori interventi agevolabili, riguardanti il medesimo edificio, per i quali la presentazione di ulteriori CILA o di altro titolo abilitativo ovvero, l'avvio dei lavori, se trattasi di attività edilizia libera, si verifichi successivamente all'entrata in vigore del provvedimento. In particolare, è stata segnalata l'opportunità di salvaguardare la possibilità di avvalersi delle opzioni di cessione e sconto fattura in tutte quelle ipotesi in cui successivamente alla presentazione della prima richiesta di titolo edilizio, e dopo l'entrata in vigore del D.L. n. 11/2023, sia necessario presentare nuove pratiche edilizie al fine di eseguire sul medesimo immobile gli ulteriori interventi, anche in variante al progetto, che risultino comunque correlati alla realizzazione dell'intervento complessivo e siano funzionali ai fini della fruizione dei bonus.

Interpretazione autentica dell'articolo 121, comma 1-bis del richiamato Decreto-Legge n. 34 del 2020, norma che consente di esercitare l'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori e dispone, per gli interventi coperti dal cd. superbonus (di cui all'articolo 119), che gli stati di avanzamento dei lavori non possano essere più di due per ciascun intervento complessivo; prevede infine che ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento. Per effetto delle norme in esame, il comma 1-bis sopra richiamato deve interpretarsi nel senso che, per gli interventi diversi dal superbonus (di cui all'articolo 119 del citato Decreto-Legge) la liquidazione dei lavori in base a stati di avanzamento costituisce una mera facoltà e non un obbligo.

Interpretazione autentica degli articoli 119, comma 15 e 121, comma 1-ter del Decreto-Legge n. 34 del 2020. Secondo il richiamato comma 15 dell'articolo 119, rientrano tra le spese detraibili ai sensi della disciplina del superbonus anche quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni, delle asseverazioni e del visto di conformità richiesti ex lege. L'articolo 121, al comma 1-ter individua puntualmente gli adempimenti dei contribuenti per optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito (visto di conformità e asseverazione della congruità delle spese sostenute) e chiarisce che tali spese rientrano tra quelle detraibili. Per effetto delle modifiche in esame le menzionate norme, nella parte in cui prevedono la detraibilità delle spese sostenute per il rilascio del visto di conformità, si interpretano nel senso che, per fruire dell'agevolazione, l'indicazione di tali spese nel computo metrico e nelle asseverazioni di congruità delle spese a cura dei tecnici abilitati costituisce una mera facoltà e non un obbligo.

La remissione in bonis è concessa con riferimento all'obbligo di presentazione in termini dell'asseverazione di efficacia degli interventi per la riduzione del rischio sismico (di cui all'articolo 3, comma 3, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti n. 58 del 2017). In sostanza la remissione in bonis in esame concerne la tempistica per acquisire le asseverazioni necessarie a determinare la spettanza dell'agevolazione fiscale (sismabonus o superbonus), indipendentemente dalle modalità con cui si intende fruirne (detrazione, sconto in fattura o cessione del credito; in tali ipotesi, si precisa che essa deve avvenire prima della comunicazione dell'opzione all'Agenzia delle Entrate). Si ricorda che, nel caso di cessione del credito o sconto in fattura, il possesso delle asseverazioni richieste ex lege consente, al ricorrere delle altre condizioni previste dalle norme in tema di obblighi documentali, di circoscrivere il perimetro della responsabilità solidale del fornitore o del cessionario.

In particolare, il n. 1) della lettera d) prevede che il predetto articolo 10-bis del Decreto-Legge 21 marzo 2022, n. 21 si interpreti nel senso che, per i contratti di appalto e di subappalto stipulati in data compresa tra il 21 maggio 2022  e il 31 dicembre 2022, la condizione di essere in possesso della occorrente qualificazione, oppure di documentare al committente ovvero all'impresa appaltatrice l'avvenuta sottoscrizione di un contratto, è sufficiente che risultino soddisfatte entro la data dell'1 gennaio 2023. La soglia di 516.000 euro debba essere calcolata avendo riguardo a ciascun singolo contratto di appalto e a ciascun singolo contratto di subappalto. L'articolo 10-bis, in quanto riferito alle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori, deve interpretarsi nel senso della sua non applicazione (né dei relativi requisiti) con riguardo agli incentivi che agevolano le spese sostenute per l'acquisto di unità immobiliari, anziché le spese sostenute per l'effettuazione degli interventi.

L'Agenzia delle Entrate, audita il 2 marzo 2023 in occasione dell'esame del provvedimento, ha chiarito che i contribuenti possono inviare le comunicazioni relative alle spese del 2022 anche fino al 30 novembre 2023, avvalendosi dell'istituto della c.d. remissione in bonis, disciplinata dall'articolo 2, comma 1, del Decreto-Legge 2 marzo 2012, n. 16, con il versamento della sanzione di 250 euro. L'Agenzia ha precisato che non è, pertanto, escluso che, anche successivamente, vengano comunicate cessioni di rate residue delle detrazioni per spese degli anni 2022 e precedenti, ma dovrebbe trattarsi di un fenomeno relativamente contenuto. La norma proposta si applica specificamente «qualora il contratto di cessione non sia stato concluso alla data del 31 marzo 2023».