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5 marzo 2025
Decreto Salva Casa: quando la SCIA in sanatoria non basta per legittimare gli immobili
Il D.L. Salva Casa introduce nuove linee guida sulla legittimità degli immobili, ma nel caso di una SCIA in sanatoria, non basta una semplice attestazione di regolarità. Infatti, secondo le disposizioni aggiornate dell'art. 9-bis del D.P.R. n. 380/2001, l'Amministrazione deve verificare esplicitamente la legittimità dei titoli edilizi pregressi durante il rilascio del nuovo titolo abilitativo. Se le opere non erano già legittimate in precedenza o non risultano in conformità con gli interventi già assentiti, la SCIA in sanatoria non può essere accolta.
di La Redazione
L'Amministrazione Comunale, all'esito di sopraluoghi effettuati presso la proprietà degli attuali ricorrenti, comprendente di abitazione, autorimessa e giardino, ordinava il ripristino dello stato dei luoghi entro 90 giorni dalla notifica del provvedimento, ai sensi dell'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 167 e 181 del D.Lgs. n. 42/2004.
Nello specifico, si contestava delle difformità a livello di dimensioni che interessavano sia l'abitazione sia l'autorimessa, e la realizzazione di una serie di manufatti senza un'autorizzazione paesaggistica nell'area esterna. 
 
I ricorrenti avevano presentato la SCIA in sanatoria per regolarizzare alcune opere realizzate senza un titolo edilizio valido. L'obiettivo prefissato era quello ottenere il riconoscimento dello stato legittimo dell'immobile, facendo leva sulla documentazione esistente e sugli eventuali titoli edilizi pregressi. Tuttavia, l'Amministrazione ha respinto la sanatoria perché mancava una verifica espressa della legittimità dei titoli edilizi precedenti, come richiesto dal D.L. Salva Casa. Difatti, il fatto che le opere fossero rappresentate nelle pratiche edilizie non era sufficiente a legittimarle, poiché non risultavano esplicitamente assentite da un titolo rilasciato in precedenza.
Il TAR, infatti, precisa che la SCIA in sanatoria presentata dai ricorrenti non è stata accolta perché l'intervento realizzato non risultava conforme alla normativa edilizia vigente e non era sanabile. Il Comune ha respinto la richiesta perché le opere eseguite erano in contrasto con gli strumenti urbanistici e con le normative edilizie, quindi non rientravano tra quelle che possono essere oggetto di una sanatoria tramite SCIA.
In particolare, il TAR ha evidenziato che la sanatoria edilizia può essere concessa solo se l'opera realizzata è conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni edilizie sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Nella fattispecie in esame, gli interventi eseguiti non rispettavano questi requisiti, per cui non potevano essere sanati.
Il Tribunale rammenta che il lungo lasso di tempo trascorso dalla realizzazione dell'abuso non elide l'obbligo in capo all'Amministrazione di ripristinare l'ordinato assetto del territorio. È altrettanto pacifico il fatto che la demolizione di un abuso edilizio debba essere ingiunta all'attuale proprietario dell'immobile, che risponde non a titolo di responsabilità effettiva, bensì per il suo rapporto materiale con il manufatto, essendo la sanzione ripristinatoria finalizzata a rimuovere una situazione di fatto obiettivamente antigiuridica, nonché a restaurare l'ordine urbanistico violato. 
Il Comune è infatti tenuto a intervenire senza limiti di tempo
Sulla questione si richiama l'art. 9-bis, c. 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001 che, nella versione attualmente vigente, stabilisce che

attenzione

«lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

precisazione

La disposizione, quindi, subordina la sussistenza dello stato legittimo dell'immobile alla condizione che l'Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità.

Non rileva neanche l'eventuale rilascio dell'abitabilità, poiché il certificato di agibilità di un immobile non attesta la regolarità edilizia e urbanistica dello stesso, essendo tale aspetto afferente al titolo edilizio in senso stretto, ma attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell'edificio, mentre il titolo edilizio attesta la regolarità edilizia e urbanistica.
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