Quest'ultimo intervento ad opera del correttivo ha avuto ad oggetto il primo comma dell'art. 658 e ha previsto espressamente l'applicazione del procedimento di sfratto per morosità anche all'affitto di azienda oltre che all'affitto a coltivatore diretto, al mezzadro e al colono. 

La norma prevede oggi quindi che «il locatore può intimare al conduttore, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti».

Il perché questa modifica sia importante nella pratica deriva proprio da quel senso di smarrimento che si provava alla lettura del Decreto Legislativo n. 149 del 2022 (c.d. riforma Cartabia).

Ed infatti, in quell'occasione era stata prevista la possibilità di ricorrere al procedimento speciale nel caso di affitto di azienda soltanto per la finita locazione in base all'art. 657 c.p.c..

Un senso di smarrimento che derivava dalla lettura della relazione illustrativa della legge delega dalla quale emergeva che intento del legislatore era quello di estendere il procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda. 

Del resto, nella giurisprudenza di merito si erano creati due orientamenti: per un primo non era possibile estendere analogicamente l'ambito di operatività del procedimento di sfratto stante la lettera della legge, per un secondo l'analogia era possibile invocando la ratio legis.

La questione era poi approdata alla Suprema Corte grazie ad un rinvio pregiudiziale che aveva sollevato il Tribunale di Napoli nel 2023 e che la Prima Presidente della Corte di Cassazione aveva ritenuto ammissibile con decreto del 14 febbraio 2024.

Questione poi risolta dalla terza sezione civile con la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024 con l'affermazione del principio di diritto per cui – anche prima del correttivo – «la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c, non è applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda».

Nell'occasione il legislatore ha apportato anche tre ulteriori modifiche al procedimento.

La prima modifica riguarda un aspetto trasversale del correttivo e cioè un efficientamento del processo telematico: in base al secondo comma dell'art. 658 «il locatore può indicare nell'atto un indirizzo di posta elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale, altrimenti l'opposizione prevista nell'articolo 660 e qualsiasi altro atto del giudizio gli sono notificati presso il procuratore costituito».

La seconda modifica riguarda un avvertimento che il locatore dovrà dare al convenuto: nella citazione dovrà ricordare, infatti, che sussistendo i presupposti di legge la parte può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

La terza modifica riguarda la convalida ed è prevista al secondo comma dell'art. 664 c.p.c.: il decreto sarà conservato nel fascicolo d'ufficio unitamente a una copia dell'atto di intimazione.