Gli odierni istanti (promittente e stipulante in un contratto a favore del figlio minore) rappresentano al Fisco che la stipulante ha, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio, acquistato dal coniuge promittente la quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà di un appartamento ed ha poi deviato, ai sensi dell'art. 1411 c.c., gli effetti traslativi a favore del minore, il quale ha richiesto l'agevolazione c.d. “prima casa” (Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986).

 

Sulla base di ciò, gli istanti chiedono se l'eventuale revoca, ai sensi dell'art. 1411, terzo comma, c.c., della stipula a favore del figlio determinerebbe una causa di decadenza dall'agevolazione in questione.

 

Con risposta n. 145/2024, l'Agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che, secondo la circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, l'agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti. Dunque, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio.

 

In secondo luogo, va precisato che, nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', il terzo consegue la titolarità dell'immobile per effetto della stipulazione. Tuttavia, fino a quando esso non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo. Ai sensi del secondo comma del citato art. 1411 c.c., infatti, la dichiarazione del terzo di "volerne profittare" consolida l'acquisto in suo favore; solo in tale circostanza quindi vengono in essere i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

 

In altri termini, «qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota IIbis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto».